Vivir en propiedad horizontal en Colombia representa compartir espacios y responsabilidades con otros residentes. Por ello, en Metrocuadrado te contamos diez puntos imprescindibles a la hora de vivir en propiedad horizontal, con el fin de promover la convivencia armoniosa y pacífica en estos espacios:

1. Respeto y tolerancia

La convivencia pacífica se basa en el respeto mutuo y la tolerancia. Trata a tus vecinos como quisieras ser tratado, respetando sus horarios de descanso, su privacidad y sus espacios personales. La Ley 675 de 2001 enfatiza la importancia de la dignidad humana en las relaciones de copropiedad.

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Así mismo, se debe siempre establecer la convivencia pacífica y propender por actos de solidaridad social hacia los otros residentes y/o propietarios del bien inmueble.

Tres claves para fomentar el respeto y la tolerancia

1. Respeto a los Horarios de Descanso:

• Es fundamental mantener niveles de ruido bajos, especialmente durante las horas de descanso nocturnas (generalmente de 10:00 p.m. a 6:00 a.m.). Esto incluye evitar fiestas ruidosas, música a alto volumen y cualquier actividad que pueda perturbar el sueño de los vecinos.

• En caso de necesitar realizar actividades que generen ruido, como reparaciones o remodelaciones, es importante informarlo con anticipación y realizarlas en horarios permitidos por el reglamento de la copropiedad.

2. Respeto a la privacidad:

• Evitar conductas que puedan invadir la privacidad de los vecinos, como mirar a través de sus ventanas o balcones, escuchar conversaciones privadas o utilizar cámaras de vigilancia de manera inapropiada.

• Respetar la intimidad de cada unidad residencial, sin intentar interferir en la vida personal de los demás residentes.

3. Respeto a los espacios personales:

• No utilizar o ocupar los espacios asignados a otros residentes, como estacionamientos, trasteros o áreas privadas.

• Mantener las áreas comunes limpias y ordenadas, sin dejar pertenencias personales que puedan obstaculizar o molestar a otros.

2. Uso responsable de los bienes comunes

Los bienes comunes, como las zonas verdes, parques, ascensores y pasillos, deben ser utilizados de manera responsable. Evita daños y mantén estos espacios limpios y en buen estado. Recuerda que estos bienes son de todos y su conservación es fundamental para una buena convivencia.

Además, se debe promover un uso consciente de la copropiedad, entendiendo la función no solo social, sino también ecológica de esta, optimizando recursos y adaptándose a las regulaciones distritales y urbanísticas que correspondan.

Por ejemplo, durante el racionamiento de agua en Bogotá, se debe hacer un uso medido y adecuado a la contingencia. Si no sabes cómo utilizar los tanques de agua en tu copropiedad, aquí te lo explicamos.

Utiliza las instalaciones del conjunto, como salones sociales, piscinas y gimnasios, de acuerdo con las normas establecidas. Respeta los horarios y las condiciones de uso para evitar inconvenientes con otros copropietarios.

3. Participación activa en las asambleas

La asamblea de copropietarios es el espacio donde se toman decisiones importantes para la comunidad. Participa activamente en estas reuniones y cumple con las decisiones acordadas. Como propietario, tu voz y voto son cruciales para el bienestar de todos los residentes.

Según el artículo 39 de la ley 675 de 2001, la asamblea ordinaria debe organizarse en el primer trimestre del año. Es importante porque, en ella, se discuten puntos importantes como el alza del costo de administración, el presupuesto, mejores y/o arreglos a la copropiedad, entre otros.

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Si la asamblea no cuenta con el quórum requerido por ley, esta será inválida, por lo que es preciso que el mayor número de propietarios posibles participe en ella.

De manera paralela, es preciso que se designe un consejo de administración, de acuerdo con el artículo 37 de la Ley 675 de 2001. Se trata de un órgano colegiado compuesto por propietarios elegidos por la Asamblea General de Copropietarios en una propiedad horizontal, como un edificio de apartamentos o un conjunto residencial.

Su función principal es representar a los copropietarios y supervisar la gestión administrativa de la copropiedad. Aquí se detallan algunas de sus características y funciones:

El Consejo de Administración es crucial para la buena gestión y convivencia dentro de una copropiedad, ya que garantiza que los intereses y necesidades de los copropietarios sean representados y gestionados de manera efectiva.

El consejo de administración actúa como un puente entre la administración y los copropietarios, promoviendo la transparencia, participación y responsabilidad en la gestión de los recursos y áreas comunes de la propiedad horizontal.

4. Pago puntual de las cuotas de administración

El pago de las cuotas de administración es una responsabilidad de todos los copropietarios. Estas cuotas garantizan el mantenimiento y funcionamiento de los bienes y servicios comunes. La Ley 675 de 2001 establece que la solidaridad en el pago de las expensas es esencial para la estabilidad económica de la copropiedad.

En caso de que haya atraso en las cuotas de administración, se procederá con varias medidas, entre las cuales se encuentran:

• Notificación y reclamación formal: La administración del conjunto residencial enviará una notificación formal al propietario moroso, informándole del atraso y solicitando el pago inmediato de las cuotas pendientes junto con los intereses correspondientes.

• Intereses de mora: Se cobrarán intereses de mora sobre las cuotas atrasadas. La tasa de interés suele estar establecida en el reglamento de propiedad horizontal y puede ser la máxima permitida por la ley, que es de 1,5 veces el interés bancario.

• Restricciones de uso: En algunos conjuntos residenciales, el reglamento puede estipular restricciones temporales al uso de ciertas áreas comunes y servicios (como piscinas, salones sociales, gimnasios) para los propietarios que estén en mora con sus pagos.

• Cobro jurídico: Si el propietario no cancela la deuda después de las notificaciones formales, la administración puede iniciar un proceso de cobro jurídico.

Esto incluye desde la contratación de los servicios de una firma de abogados para gestionar el cobro de la deuda, hasta la interposición una demanda ejecutiva ante un juez civil para el cobro de las cuotas atrasadas, intereses de mora y costos adicionales como honorarios de abogado y costos judiciales.

Adicionalmente, el juez puede ordenar el embargo de bienes del propietario moroso, incluido el inmueble, para garantizar el pago de la deuda. Así mismo, en las asambleas de copropietarios, el propietario en mora puede perder su derecho a voto hasta que se ponga al día con sus pagos.

5. Respeto a las normas y reglamentos internos

Cada conjunto residencial tiene sus propias normas y reglamentos internos que deben ser respetados. Estos reglamentos, creados en concordancia con la ley 675 de 2001, están diseñados para mantener el orden y la armonía dentro de la comunidad.

Es importante que tengas presente que los reglamentos de propiedad horizontal no pueden estar por encima de leyes, artículos y decretos de orden mayor; por ejemplo, el marco legal establecido por la Secretaría Distrital de Planeación, o las normas de la Secretaría Distrital de Ambiente.

Actualmente se está tramitando una reforma a la ley, donde se busca regular la vivienda turística para que sea contemplada en cada reglamento de propiedad horizontal, entre otras. Conoce todo sobre esta reforma desde nuestro ABC de la Nueva Ley de Propiedad Horizontal.

6. Comunicación y resolución de conflictos

Fomenta una comunicación abierta y respetuosa con tus vecinos. En caso de conflictos, busca soluciones pacíficas antes de recurrir a medidas drásticas. La ley 675 de 2001 recomienda el uso de comités de convivencia y mecanismos alternativos de solución de conflictos para mantener la paz.

Aunque estas figuras no son de carácter obligatorio, la mayoría de copropiedades cuenta con ellas debido a que facilitan la gestión de disputas y otros temas de convivencia que, inevitablemente, pueden suceder en cualquier lugar.

El protocolo de resolución de conflictos sigue el siguiente conducto regular, en caso de que no se puedan resolver las disputas con el comité de convivencia:

1. Comité de convivencia: La primera entidad a la que se debe acudir en el marco de la resolución de un conflicto dentro de la copropiedad.

2. Administración del conjunto residencial: Inicialmente, se debe acudir a la administración del conjunto, que actúa como mediadora en conflictos entre residentes.

3. Consejo de administración: Si la administración no logra resolver la disputa, se puede llevar el caso al consejo de administración, que está compuesto por propietarios del conjunto y tiene la función de tomar decisiones importantes y mediar en conflictos.

4. Asamblea de copropietarios: Si el consejo de administración no resuelve el conflicto, se puede presentar el caso ante la asamblea de copropietarios, la máxima autoridad dentro de la propiedad horizontal, que se reúne periódicamente y puede tomar decisiones vinculantes.

A partir de aquí, dependiendo de la naturaleza del conflicto, y si se trata de una disputa por normas de convivencia, una disputa por el uso de un espacio en específico o la propiedad, se debe acudir a alguna de las siguientes entidades:

• Policía Nacional: En casos de conflictos relacionados con el incumplimiento de normas de convivencia que afecten la seguridad, tranquilidad o salubridad pública, se puede acudir a la Inspección de Policía de la ciudad o el municipio para que intervenga.

• Acción judicial: Como último recurso, se puede presentar una demanda ante los jueces civiles, quienes tienen la competencia para resolver conflictos relacionados con la propiedad horizontal. Este proceso se inicia con una denuncia formal ante la Fiscalía General de la Nación,

Además, dependiendo del conflicto y el desarrollo que este tenga, las partes pueden optar por un centro de conciliación para intentar resolver el conflicto de manera extrajudicial, buscando un acuerdo con la ayuda de un conciliador.

7. Cuidado de las mascotas

Si tienes mascotas, asegúrate de que no causen molestias a los demás residentes. Mantenlas en áreas permitidas y recoge sus desechos. Las mascotas deben ser manejadas de acuerdo con las normas del conjunto y con consideración hacia los vecinos.

Dentro de la posible reforma la la ley 675, también se busca eliminar el carácter prohibitivo de las mascotas en propiedad horizontal. En otras palabras, ya no será posible que los reglamentos de propiedad horizontal prohíban la tenencia de mascotas; sin embargo, sí pueden regular los espacios a los que estas pueden entrar (por ejemplo, zonas húmedas).

8. Gestión de residuos

Separa y deposita tus residuos en los lugares indicados. La correcta gestión de los desechos contribuye a la salubridad y al buen ambiente del conjunto residencial. Sigue las indicaciones del administrador respecto a la clasificación y horarios de recolección y, de ser posible, haz una selección interna para el reciclaje y reutilización autónomos.

Descubre aquí el código de colores para seleccionar y gestionar residuos.

9. Velar por la seguridad de la copropiedad

Los residentes deben colaborar activamente con las medidas de seguridad establecidas en la copropiedad, como el registro de visitantes, el uso de llaves y accesos controlados. Esto no solo es una norma básica de convivencia, sino una estrategia eficaz para reducir incidentes delictivos.

En un informe de la Policía Nacional de Colombia, se observó una reducción significativa en los incidentes delictivos en entornos residenciales que implementaron medidas de seguridad estrictas y colaborativas.

Entre 2018 y 2023, los conjuntos residenciales con sistemas de control de acceso y registros de visitantes vieron una disminución del 25% en robos y del 15% en incidentes de vandalismo.

Algunas acciones específicas que se pueden tomar sobre la seguridad son:

1. Registro de visitantes

2. Acceso controlado

3. Comunicación activa

10. Promoción de la buena vecindad

Promueve un ambiente de buena vecindad con pequeños gestos como saludar, ayudar en situaciones de emergencia y participar en actividades comunitarias. La solidaridad y la cooperación son claves para una convivencia agradable y sostenible.

La convivencia en propiedad horizontal requiere del compromiso y la colaboración de todos los residentes. Siguiendo este decálogo y respetando las disposiciones de la ley 675 de 2001, será posible construir una comunidad más armoniosa y segura para todos en la copropiedad.

Por: Santiago Urrego Ramírez.

Fuente: Ley 675 de 2001

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Edición No. 155 - Octubre 2016 - Bogotá

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