El Fondo Nacional de Vivienda (Fonvivienda) entidad perteneciente al Ministerio de Vivienda, anunció en la Circular 012 del 16 de diciembre de 2024, la suspensión de los subsidios a la tasa de interés dentro del programa de gobierno “Mi Casa Ya”, para la compra de vivienda nueva en Colombia.  

 

Dentro de las razones que explican en la circular para la suspensión de uno de los subsidios del programa, el cual estaba vigente desde marzo de 2015 y que en 2025 completaría una década, están la falta de recursos y una nueva situación económica:  

 

  • ► Los cupos disponibles para las coberturas o ayuda a la tasa de interés de los créditos hipotecarios se han agotado. El programa cuenta con dos tipos de subsidios que se complementan:  el de la cuota inicial y el de la tasa de interés, ligados al momento de realizar la promesa de compraventa de un inmueble nuevo.  

  • ► Se argumenta que, debido a la baja de tasas de interés de los créditos hipotecarios para vivienda de interés social en 2024, y la baja inflación que proyecta el Banco de la República, se ha mejorado el contexto económico de los hogares y su capacidad de acceder a créditos. Por este motivo, se replantean los aspectos de política pública para suspender el acceso a las coberturas de tasas de interés dentro del programa.  

 

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Con este anuncio, a partir de la fecha, los hogares que no lograron el beneficio sobre el desembolso de crédito hipotecario o leasing habitacional ya no podrán postularse y contar con este beneficio. También se cerrará la plataforma que permite el registro para la preasignación de subsidios de vivienda.  

Los hogares que tengan al momento de la circular el estado Solicitante Preasignación-Cumple, tendrán reservado su cupo pero no podrán cambiar ni el proyecto, ni la constructora, y deberán realizar el proceso dentro de la vigencia asignada.  

 

¿Cómo afecta la compra de vivienda este anuncio?  

 

En Colombia solo el 35.4% de los hogares son propietarios de una vivienda según el DANE, con un decrecimiento del –6.2% en los últimos 5 años, mientras que el 28.9% de los hogares tiene déficit de vivienda. Para lograr el acceso de muchos colombianos a la compra de vivienda, están los subsidios gubernamentales como Mi Casa Ya, los subsidios a la Caja de Compensación y los subsidios departamentales y distritales.  

 

El programa Mi Casa Ya ha presentado cambios importantes desde 2022, cuando no se ejecutaron todos los recursos para las coberturas a la tasa de interés, lo que dificultó el desembolso de los subsidios hasta mayo de 2023. 

En abril de 2023, se da el decreto que cambia los requisitos para acceder al subsidio, que ya no serán por salarios mínimos sino por puntaje de Sisbén, y luego se disminuyen los subsidios de 67 mil en 2022, a 50 mil en 2023, y 50 mil en 2024. Este año también se anunció que para 2025, solo serán 20.500 subsidios a la cuota inicial y no hay coberturas a la tasa de interés. 

 

Todas estas determinaciones, generan varios impactos para los compradores y el sector: 

 

◙ Los cambios en el subsidio Mi Casa Ya que contaba con la mayor cantidad de cupos en el país, puede tener repercusiones directas en lo desistimientos para la compra, pues el subsidio da 4 o 5 puntos a la tasa de interés, y puede representar un ahorro de hasta 300 mil pesos mensuales, lo que le permite al comprador tener mayor dinero para otros gastos. Además, es importante recordar que, por ley, la cuota del crédito no puede superar el 40% de los ingresos mensuales.  

 

◙ Por otro lado, para quienes ya se encontraban en proceso de pago de la cuota inicial de un inmueble nuevo sobre planos, está decisión puede incidir en qué no se tenga un cierre financiero y acceder al crédito, lo que generará también desistimientos de vivienda. Desistimientos que, a principios de 2024, habían llegado a los 31.000 en viviendas VIS, debido a los cambios que ya se habían presentado en los requisitos para acceder al programa en 2023, y que en lo corrido del año había tenido una disminución del 15%. 

 

◙ 40.500 hogares de estratos 2 y 3 se quedarían sin cobertura a la tasa de interés en 2024 y 2025. 

20.000 subsidios, corresponden a 14.600 subsidios asignados en 2024 que tendrían que desistir a la cobertura de la tasa de interés, y 5.000 hogares asignados antes de este año también tendrían que desistir. Por otro lado, los otros, 20.500 subsidios de 2025 no tendrían coberturas a la tasa de interés luego de este anuncio, según indicó la Cámara Colombiana de Construcción.  

 

◙ Otro de las repercusiones se dará en las ventas de vivienda nueva en todo el país, pues a noviembre del 2024 (año corrido), han caído 39% frente al mismo periodo de 2022. Sin embargo, en el mismo periodo, para vivienda VIP, los lanzamientos crecieron un 48%, debido en gran parte al anuncio de la ex ministra de Vivienda de recursos para este tipo de vivienda, realizado en el Congreso Nacional de la Construcción en octubre de 2023. Este cambio en las políticas repercute directamente en los 86 proyectos lanzados este año de vivienda VIP con más de 16 mil unidades disponibles en lugares como Ibagué, Barranquilla, Cúcuta, Sogamoso, entre otros. Sogamoso, por ejemplo, tuvo un aumento del 600% de lanzamientos de proyectos este año de vivienda VIP.  

Todos estos hogares pueden verse afectados por no lograr el cierre financiero para acceder al crédito hipotecario o leasing habitacional. 

 

◙ Los empleos en el sector constructor también se verán impactados, pues la caída de lanzamientos e iniciaciones de proyectos se empieza a notar de forma pronunciada luego de la caída de ventas de inmuebles. En 2024, Camacol indica que se han perdido en promedio 20.000 empleos mensuales, y para 2025 se prevé la pérdida de 200 mil empleos en el sector. 

 

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¿Qué preguntas surgen con esta suspensión?  

 

Con este anuncio de la cartera de vivienda surgen varias inquietudes entre las que se encuentran la escasez de recursos para este subsidio del programa Mi Casa Ya, teniendo en cuenta que hace unos días La Contraloría destacó que la ejecución de los recursos en 2024 es la más baja en 5 años y que podría llegarse a $96.87 billones de pesos que no se usarían en programas y proyectos, de estos $4.1 billones de pesos son de vivienda. Pues a noviembre de este año, solo se ha ejecutado el 71.1% del presupuesto nacional, cifras similares a la pandemia.  

La Contraloría también destacó en su comunicado que para el 2025, se cuenta con $511 billones de pesos en presupuesto, y según los cálculos de Camacol para ejecutar los que se tiene represado solo se necesitan $128.776 millones de pesos. 

 

Otra de las inquietudes que surgen, es la falta de presupuesto y viabilización del programa en los últimos 2 años. Desde el 2016 hasta el 2022, se entregaron más de 250 mil subsidios Mi Casa Ya, con un promedio de 72.000 subsidios anuales, mientras que en 2023 y 2024, el promedio anual fue de 50 mil subsidios por año. Y para 2025, el subsidio a la cuota inicial dentro del Programa Mi Casa Ya, solo serán 20.500 cupos para el subsidio a la cuota inicial, reduciendo su presupuesto en un 39%, y ahora sin cupos para la cobertura a la tasa de interés.  

 

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Algunos caminos para reactivar el sector de la vivienda:  

 

Los Subsidios regionales pueden ser la solución luego de este anuncio: Aunque el programa Mi Casa Ya fue durante muchos años el que más subsidios asignaba a nivel nacional, hoy en día en varias regiones existen programas robustos.  

En Bogotá, el programa “Mi Casa en Bogotá” encabezado por la Secretaría del Hábitat, cuenta con 5 tipos de subsidios para diversas necesidades al comprar vivienda nueva, y espera asignar 75.000 subsidios durante los próximos 4 años.  

 

En Medellín, la Alcaldía reveló que hay $6,3 billones destinados a infraestructura para la ciudad, 25% más de presupuesto para 2025.  

En el Atlántico, la Gobernación lanzó hace un tiempo el programa “Mi Casa Bacana”, que permite complementar los subsidios del gobierno para facilitar el acceso a vivienda VIS. 

 

Desde el gremio de la construcción, Guillermo Herrera, presidente de Camacol, encabezó un oficio al Ministerio de Vivienda con diversas preguntas, pero también soluciones para este anuncio. Entre las que está un régimen de transición para quienes estaban quienes tenían asignado el subsidio de la cuota inicial con corte al 16 de diciembre de 2024, y no alcanzaron a tener la cobertura a la tasa de interés. De igual forma, el gremio insta a buscar soluciones para todos los proyectos de Vivienda de Interés Prioritaria que se lanzaron o comenzaron construcción, debido a el anuncio de recursos para este tipo de vivienda.  

 

El Ministerio de Vivienda expidió también un comunicado donde resaltan que el cierre de la plataforma de TransUnion para acceder a los subsidios esperan sea temporal, y que es una medida de responsabilidad frente a la incertidumbre en del presupuesto de 2025 por el hundimiento de la ley de financiamiento. También buscarán otros mecanismos para el financiamiento de adquisición de vivienda.  

 

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Cifras importantes del programa de vivienda Mi Casa Ya 

 

Mi Casa Ya es el programa de política pública de vivienda de mayor alcance y que ha tenido los mejores resultados:  

  • ◙ Más de 358 mil hogares subsidiados 
  • ◙ 16.5 billones de inversión privada 
  • ◙ Llegando a 353 municipios con proyectos de vivienda de interés social (VIS) 
  • ◙ Generando 48.8 billones de pesos en inversión privada y 1.3 millones de empleos directos o indirectos.  
  • ◙  85% de los hogares han sido aginados con hogares de hasta 2 salarios mínimos. 
  • ◙ 28% de estos hogares tuvieron la oportunidad de ser propietarios de una vivienda con características sostenibles. 

 

**Cifras de Camacol 

 

Por: Daniela León 

Fuentes: Fonvivienda, Ministerio de Vivienda y Camacol.