Modificación de coeficientes
No es necesario modificar los coeficientes y es legal tener otros módulos de contribución para pagar las expensas.
Caso
El propietario de un apartamento pregunta si al efectuarse la modificación del reglamento del edificio que habita -para adaptarlo a la Ley 675 del 2001- se deben tomar las áreas de las casas con base en las escrituras de hace tiempo o si, por el contrario, es necesario actualizarlas para determinar un nuevo coeficiente y las cuotas de administración.
Respuesta
Muchos propietarios consideran que para adaptarse a la Ley 675 es obligatorio reformar los coeficientes de acuerdo con los parámetros que allí se fijan.
Sin embargo, la legislación anterior, y concretamente el Decreto 1365 de 1986, permitía que los coeficientes se determinaran teniendo en cuenta el valor de las unidades privadas y para ello se consideraban no solo el área, sino el uso efectivo que se hiciera en las zonas comunes y la ubicación, entre otros.
De esta manera, la única forma de ajustar los coeficientes, sin que esto implique desconocimiento de los derechos adquiridos, es con el consentimiento expreso de las personas a las que toque variar su índice.
Caso
Otro propietario relata que el reglamento de su edificio tiene dos tipos de coeficientes: uno de copropiedad y otro de administración.
El primero se utiliza para determinar los derechos de los participantes en la asamblea y el segundo, para las cuotas de administración.
Al parecer, la existencia de los dos coeficientes se debía que desde hace tiempo se detectó que el penthouse pagaba igual que los demás apartamentos, a pesar de tener mayor área.
Ante la determinación de este coeficiente (aprobado en asamblea) una propietaria contrató un abogado que insiste en que no es legal que en el reglamento aparezcan dos. Aduce, además, que el segundo debe ser eliminado mediante una reforma al reglamento.
Respuesta
Las normas anteriores no prohibieron como tampoco lo hace la Ley vigente, que en determinados casos puedan determinarse coeficientes de copropiedad y de gastos.
De tal manera que si la asamblea lo aprobó y consta en el reglamento, considero que no existe un vicio en cuanto a su legalidad.
Sin embargo si todos los propietarios lo aceptan expresamente puede revisarse y ajustarse los coeficientes.
Cuando la Ley 675 de 2001 acepta que los coeficientes no calculados de conformidad con los parámetros legales, se refiere a los reglamentos de edificios nuevos que se sometan a partir de su vigencia, pues en los casos de inmuebles sometidos a la legislación anterior, no se puede afirmar que se observaron o no aquellos pues las bases de su definición eran variadas y diferentes.
Asesoría: Nora Pabón, abogada especializada en propiedad horizontal.
