Nora Pabón Gómez / Especiales para EL TIEMPO – Abogada asesora externa
 

La propietaria de un apartamento comenta que desde que adquirió el inmueble, hace más de diez años, se detectaron unas grietas; luego, la administración encontró un desnivel en el piso, el cual fue intervenido antes de cambiarlo.
 

Como se produjeron daños en el apartamento, la administración y el consejo contrataron un estudio topográfico y verificaron que, efectivamente, el muro que da a la pared de los parqueaderos está hundido. Lo mismo sucede en el techo, el cual corresponde al piso del apartamento.
 

En ese momento le pidieron una cotización para efectuar el arreglo, pero ella insistió en la reparación del daño original. A pesar de que un ingeniero determinó que los daños eran consecuencia de aquellos presentados en las zonas comunes, la administración no incluyó en el presupuesto lo referente al valor de los arreglos, argumentando que “es responsabilidad de los propietarios”. 
 

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El abogado de la consultante insiste en que es responsabilidad de todos los dueños y de la administración y pregunta “¿qué procedimiento debe seguir?”.
 

Otra lectora cuenta que desde hace dos años ha tenido un problema muy serio con el techo de su apartamento. Según las escrituras es propiedad del edificio, que tiene seis pisos. 
 

Anota que los techos ubicados en esos edificios –8 de 46 metros cuadrados, en promedio– fueron construidos como anexos, y agrega que dan a las terrazas o cubiertas originales (áreas comunes de uso exclusivo). 
 

Antes, el mantenimiento estaba a cargo de edificio, pero desde hace diez años, aproximadamente, la administradora nos obliga a hacerlo y permite a los instaladores de antenas de cable subirse y hacer trabajos. 
 

“Mi solicitud de no permitir eso, ni correr libremente sobre el techo de mi apartamento, no ha sido atendida. Lo anterior ha producido goteras que han causado daños en las paredes, los techos de madera, la laca y los muebles de baño. ¿Qué hago para que me cambien este techo? ¿Cómo logro que pinten las paredes y respondan por los daños causados?”.
 

¿Cómo solucionar este problema?
 

Respuesta. En los dos casos, y desde hace tiempo, se ha determinado que los daños producidos en los apartamentos se presentaron por la falta de mantenimiento y la reparación de los bienes comunes esenciales, como la cubierta y los muros comunes del inmueble (situación de la primera consulta).
 

No solucionar oportunamente la situación está agravando cada día, no solo los perjuicios físicos y morales a los residentes de los apartamentos de las propietarias citadas, sino que aumentará la responsabilidad de los dueños de los bienes comunes frente a la reclamación judicial que las afectadas puedan iniciar.
 

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¿Qué dice la Ley? 
 

La Ley 675 del 2001 es muy clara cuando prevé que –de acuerdo al coeficiente de copropiedad– es obligación de todos contribuir con las expensas para la conservación y demás gastos relativos con los bienes y servicios comunes, particularmente, con las cubiertas consideradas “esenciales”.
 

La misma norma determina que el administrador debe “cuidar y vigilar los bienes comunes, y ejecutar los actos de administración, conservación y disposición de estos de conformidad con las facultades y restricciones fijadas en el reglamento de propiedad horizontal". 
 

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También es precisa cuando señala la responsabilidad de ese ente de control por los perjuicios que por dolo, culpa leve o grave ocasione a la persona jurídica, o a los propietarios como sucede en los casos consultados. Adicionalmente, la ley establece que se presume la culpa leve del administrador en caso de incumplimiento de sus funciones, violación de la ley o del reglamento. 
 

Consejo de la experta
 

Sugiero a las consultantes obtener un concepto técnico con el propósito de determinar los daños producidos, así como las obras que deben realizar la administración y, por lo tanto, todos los propietarios. Incluso, si se requiere se pueden imponer cuotas extraordinarias. 
 

De igual forma, podrás acudir a los mecanismos alternativos de solución de conflictos y, si es necesario, interponer las acciones policivas por perturbación al uso y goce de su unidad privada, para que la autoridad -de acuerdo con lo previsto por el Código Nacional de Policía-, ordene la ejecución de las obras, sin perjuicio de que pueda instaurar las acciones judiciales para obtener la indemnización por daños y perjuicios.
 


 

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