Un grupo de propietarios pregunta: “En un conjunto por etapas, en el cual no se ha celebrado la primera asamblea, ¿quién firma los contratos de vigilancia y aseo?, ¿se pueden cobrar expensas comunes, a pesar de que esta no se ha reunido para aprobar el presupuesto?, ¿es posible cobrar las cuotas de administración, incluso, judicialmente?”.
 

Respuesta. La persona jurídica de la propiedad horizontal nace desde el momento en que queda registrada la escritura de constitución del conjunto en este régimen. En consecuencia, tiene derecho a ser representada legalmente, pues de otra forma no podría operar.
 

Por eso, vale mencionar que antes de celebrarse la primera asamblea, esta función corresponde al administrador provisional designado por el propietario inicial. Esto significa que puede suscribir los contratos que se necesiten para el funcionamiento del conjunto.
 

Incluso, tiene la facultad de cobrar las cuotas directamente, o a través de un proceso judicial, de acuerdo con el presupuesto provisional elaborado por el propietario inicial y según lo dispuesto en el reglamento. 
 

Después de reunida la primera asamblea, el administrador designado por esta o también por el consejo, según sea el caso, ejercerá la representación legal de la persona jurídica. 
 

Falta de quórum
 

Un miembro de un consejo de administración comenta que donde vive se inició la asamblea, se suspendió por falta de quórum. Pregunta: “¿Se puede cobrar la multa del 50 por ciento del valor de la cuota por no asistir o por no enviar el poder?, ¿qué pasa si la persona que fue a la primera reunión no va a la que sigue?, ¿se le cobra la multa?”. El lector aclara que asistió a la primera. 
 

Y en el caso contrario: “¿Qué pasa con la persona que va a la segunda, pero no estuvo en la primera?”. 
 

Respuesta. Aunque es necesario revisar los antecedentes de la situación, considero que al no existir quórum en la primera asamblea la siguiente es una de segunda convocatoria, con el alcance y las condiciones fijadas por la ley. 
 

Esto quiere decir que cada reunión es diferente de la primera y, por lo tanto, mi apreciación es que los propietarios deben asistir a las dos. 
 

Bajo esas condiciones, la multa se puede imponer de manera separada por la inasistencia a cualquiera de las dos fechas.
 

Por otra parte, es pertinente recordar que la falta y la sanción deben estar previstas en el respectivo reglamento; además, para imponerla se debe tener en cuenta el debido proceso, así como las demás condiciones exigidas por la Ley 675 del 2001 o de propiedad horizontal.
 

Fuente: Nora Pabón Gómez / Especiales para EL TIEMPO - Abogada, asesora externa