Asamblea general de copropietarios: lo que usted debe saber

Con la ayuda de los abogados Nora Pabón y Germán Molano, especialistas en propiedad horizontal, se llevó a cabo el foro sobre asambleas de copropietarios. Con este, se dio respuesta a cientos de dudas. Aquí los apartes.

MOROSOS

Pregunta
¿Qué procedimiento o recurso debemos utilizar todos los copropietarios para que los deudores morosos paguen? ¿Podemos no prestarles algún servicio?  

Respuesta
El proceso ejecutivo es el medio idóneo para recuperar cartera morosa, la restricción de servicios es viable siempre y cuando no se afecten derechos esenciales.

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Pregunta
¿Es posible mediante decisión del consejo de administración, prohibir a los deudores morosos que en la asamblea ordinaria otorguen poder para que los represente, cuando el reglamento de propiedad horizontal ni lo prohibe ni lo permite?

Respuesta
El consejo no puede imponer medidas o sanciones no previstas en el reglamento. Además, para que lo puedan hacer deben estar autorizados por este.

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Pregunta
¿Qué podemos hacer -en todos los sentidos- cuando un copropietario del edificio ha dejado de cancelar desde hace más de 2 años las cuotas de administración y que jurídicamente no se le puede embargar ya que su apartamento se encuentra afectado como patrimonio familiar?

Respuesta
Quien debe pagar las expensas comunes es el propietario de la unidad privada y no los tenedores (a cualquier título). Las cuotas de administración se pueden exigir judicialmente siempre y cuando no se incurra en el término de prescripción, es conveniente iniciar el proceso ejecutivo, notificar al demandado para evitar la prescripción.

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Pregunta
¿Es legal, que la administración de un centro comercial corte el servicio de luz a los locales en mora en el pago de cuotas de administración , teniendo en cuenta que llega un solo recibo de energía por toda lo copropiedad, y este lo paga la administración?

Respuesta
Si es legal porque el servicio es prestado por el centro comercial.

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Pregunta
¿En el presupuesto se puede incluir un ítem de no recaudos equivalente al porcentaje de residentes que no cancelan administración , pues el presupuesto que se tiene es contando con que el 100 por ciento cancele, lo que indica que existen ítems que no se pueden ejecutar?

Respuesta
El presupuesto se hace teniendo en cuenta a todos los copropietarios.

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Pregunta
¿En el conjunto en que vivo sucede que los morosos toman las decisiones y el conjunto se encuentra en déficit, ya que la ley no lo reglamento y el conjunto tampoco tiene actualización a la propiedad horizontal y el antiguo reglamento del conjunto no condiciona el voto de los morosos, me gustaría conocer el número de la sentencia (jurisprudencia) que sostiene que no se viola el derecho fundamental a un moroso al que no se permite ingresar a la asamblea?

Respuesta
La sentencia su - 509 del 2001 de la Corte Constitucional.

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Pregunta
¿Qué mecanismos se pueden utilizar contra los morosos para evitar que tomen decisiones, si no está contemplado, ni el la ley, ni en le reglamento de propiedad horizontal?

Respuesta
Debería estar contemplado en el reglamento de PH la única forma de que se pueda sancionar es que está prevista en el reglamento.

Sin embargo, no se debe suspender el voto cuando las decisiones requieran del 70% de copropiedad.

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Pregunta
¿Qué se puede hacer en caso de tener unos vecinos que no han pagado la cuota de administración  durante un año, han ocupado arbitrariamente un parqueadero común para uso de visitas, y han irrespetado en repetidas ocasiones a los vecinos? ya tienen una caución policial, ¿pero qué debe hacerse para que paguen y desocupen el parqueadero?

Respuesta
Primero, se les puede imponer la sanción de suspensión del uso del parqueadero. Segundo, hay que acudir a la policía y al juez, si es necesario.

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Pregunta
¿Si uno es moroso y empieza a pagar, es verdad que le descuentan el 20% para darselo al abogado?

Respuesta
No

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Pregunta
¿Es legal que un propietario moroso no pueda ser administrador del edificio?

Respuesta
Un moroso no debe ser administrador.

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Pregunta
¿Es legal hacer cobros anónimos a los morosos, no se sabe si por intermedio del consejo de administración  o por el supuesto administrador?

Respuesta
El administrador tiene la función de cobrar y recaudar las cuotas (no el consejo).

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Pregunta
¿Por situaciones de calamidad familiar he dejado de cancelar administración. En días pasados, llego un juez, varios funcionarios de su despacho, la abogada representante de la administración del conjunto y la administradora a efectuar el embargo de de mis bienes, lo cual hicieron a pesar de no encontrarme en la casa y en la presencia de mis hijos menores de 11 y 1 años con la señora que los cuida.

De otra parte al llegar la citación a la asamblea encuentro que de 26 morosos solamente a 2 nos efectuaron embargo. Previamente a la anterior diligencia, ni la administradora ni la abogada me informaron nada. en reunión con la abogada reconocïó la deuda, y solicite verbalmente que para pagar se efectuara consulta al consejo de administración  para que me condonaran los intereses. al leer el informe de la abogada en los documentos de citación de la asamblea, encuentro que lo consulto a la administradora y ella fue quien tomo la decisión de no condonar los intereses, sin recurrir a la junta directiva de administración 

Posibles acciones o gestiones que puedo realizar. ¿Qué derechos se me están vulnerando?

Respuesta
Infortunadamente, el cobro se debía realizar. Para ello el administrador no requería autorización de la asamblea.

Sin embargo, es importante que se revisen los antecedentes del caso. En estos casos, el administrador debe tratar de conciliar o llegar a aun acuerdo de pago.

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Pregunta
¿Se le puede pasar una cuenta de cobro a los copropietarios que se encuentran en mora si aún el conjunto no esta registrado?

Respuesta
Si

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Pregunta
¿Es legal impedir la salida de su trasteo a un copropietario o del arrendatario, que se encuentra en mora de las cuotas de administración?

Respuesta
No es legal

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Pregunta
¿El copropietario no ha seguido pagando ya que no le han hecho claridad, lo cual solicito por escrito al consejo y a la administración, sobre el coeficiente sobre el cual se fijo la cuota de administración , la cual al parecer no corresponde a su área, sino que le han asignado un mayor valor. es obligatorio seguir pagando sin que haya habido una respuesta a la inquietud del copropietario sobre el valor real de su cuota? 

Respuesta
Mientras no haya arreglo sigue incurriendo en mora. Debe informarse el factor sobre el cuál se liquida su expensa. Podría acudir al juez.

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BIENES COMUNES

Pregunta
¿Se puede cobrar el parqueadero comunitario a los copropietarios.

Respuesta
Sí, de acuerdo con la regulación que hagan el reglamento y la asamblea.

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ADMINISTRACIÓN

Pregunta
¿Puede el administrador del edifico ser hermano de un propietario? ante quien se debe recurrir cuando el administrador no cita por escrito a todos los propietarios a la asamblea general?

Respuesta
No es impedimento que quien administre tenga vínculos de afinidad con algún copropietario. Cuando el administrador no convoca a reunión a los copropietarios estos se pueden reunir por derecho propio en los términos de la ley.

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Pregunta
¿Puedo participar en el consejo de administración del conjunto donde vivo, sabiendo que este es vis, y la escritura esta a nombre de mi esposa, yo parezco pero no como propietario?

Respuesta
La ley permite que el consejo de administración está integrado por los representantes o delegados de los copropietarios.

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Pregunta
¿En el caso del robo de una bicicleta de propiedad de un copropietario, que estaba al cuidado de los vigilantes del conjunto, la empresa de vigilancia está obligada a pagarla al copropietario?

Respuesta
Sí si a través de una investigación se comprueba la responsabilidad.

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Pregunta
¿Es legal realizar un paseo con parte de dineros de la administración cuando no se ha advertido eso y adem�s no van todos los propietarios?

Respuesta
Es un acto de integración, pero debe ser autorizado por la asamblea. De acuerdo con mecanismos del reglamento.

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Pregunta
Hasta que punto debe responder la administración por daños dentro de los apartamentos causados por el tiempo, teniendo en cuenta que se realizaron impermeabilizaciones en la parte externa del edificio?

Respuesta
El administrador no debe responder por daños de bienes privados, salvo que los daños sean producidos por deterioros de bienes comunes.

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 Pregunta
¿ Si no existe administrador legal, puede la persona que hace sus veces sin serlo, autorizar obras macro, ya sean, de empresas públicas o privadas, sin autorización de la asamblea?

Respuesta
Quien autoriza siempre es la asamblea. El administrador ejecuta.

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Pregunta
ï¿Qué ingerencia o mando tiene el consejo de administración  sobre el administrador?
  
Respuesta
El presidente del consejo es quien firma el contrato con el administrador, a nombre de la persona jurídica. en ciertos casos se requiere la autorización del consejo para que el administrador pueda ejecutar algunos actos.

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Pregunta
El artóiculo 35 de la ley 675 establece que el fondo de imprevistos se formarí e incrementaría con un porcentaje de recargo no inferior al uno por ciento (1por ciento) sobre el presupuesto anual de gastos comunes.

¿Seríaa 1.500.000 pesos en el presupuesto;  este valor es a descontar mensualmente o anual? ¿Si es anual pasaríaan años para llegar al 50% para suspender su cobro?

Respuesta
La apropiación para el fondo de imprevistos debe ser mensual.