Representación en la copropiedad

El dueño inicial o constructor debe otorgar poder a una sola persona que puede representarlo como dueño de todas las unidades privadas.

El señor Daniel Remolina comenta: "Pertenecemos a un edificio de propiedad horizontal que tiene, en total, 28 unidades de las cuales 15 son propiedad de la empresa constructora, que de acuerdo con el reglamento suman un coeficiente de 64,88 por ciento.

Esta situación, naturalmente implica que quienes no pertenecemos a esa empresa (11 unidades con coeficientes del orden de 3 por ciento) estamos en total desventaja tanto para el quórum de la asamblea (podríamos no asistir y habría quórum) y, en general, para cualquier decisión que se tome.

"A la asamblea asisten dos personas en representación de los 15 apartamentos, (una de ellas representa 11 apartamentos y la otra 4); no son propietarias pero supongo que son socias de la empresa.

"Pregunto: ¿Existe un límite en cuanto a número de unidades residenciales que, según la Ley, puede representar una persona?

"Si nos atenemos a la Sentencia C522 del año 2002 de la Corte Constitucional, que establece que "cuando se trate de inmuebles destinados a vivienda el voto de cada propietario equivaldrá al porcentaje de coeficiente de propiedad del respectivo bien privado, solo para decisiones de contenido económico".

"¿Cómo se interpretará la presencia de las dos representantes de la propiedad para efectos de constitución del quórum, de aprobación de los estados financieros, de elección del revisor fiscal y de aprobación del presupuesto, entre otras, que son decisiones diferentes a la definición y aumento de cuotas de administración que -según entendemos- son las que la sentencia denomina como de "contenido económico".

¿Serán el 64,88 por ciento de la votación o serán dos votos?"

Respuesta. Quien ejerce la representación de un dueño para la asamblea de copropietarios no lo hace a nombre de las unidades sino, precisamente, de ese propietario.

De tal manera que el constructor -que en este caso, vale la pena reiterarlo, es el dueño inicial- debe otorgar poder a una sola persona que puede representarlo como cabeza de todas las unidades privadas y no le quita la facultad de decidir con un porcentaje alto, si lo tiene.

De todas formas es claro que la participación del constructor y de los demás se determinará de acuerdo con el coeficiente de copropiedad.

Aunque la Ley establece que el quórum para deliberar debe ser de un numero plural de propietarios (no de unidades), que representen al menos más de la mitad del total de coeficientes (salvo si el reglamento prevé un quórum superior o asamblea de segunda convocatoria), la norma guarda silencio en cuanto a la toma de decisiones.

Por lo tanto, estas podrán adoptarse si se cumple con el quórum decisorio.

En consecuencia, y en la mayoría de los casos -como se ha reiterado en muchas ocasiones en esta columna-, el voto de la constructora se determinará de acuerdo con el coeficiente.

Reforma de reglamento
En muchas ocasiones hemos insistido en la necesidad de adaptar el reglamento a la Ley 675, algo vital para cualquier caso en la mayoría de los casos de la propiedad horizontal.