Preguntas frecuentes sobre bienes comunes
Los bienes comunes (garajes y depósitos) mientras están afectados a esa calidad de Común y no tengan matrículas independientes no pueden ser vendidos en forma separada de los bienes privados.
Germán Molano, presidente del Colegio de Administradores de Propiedad Horizontal, responde las dudas de los lectores sobre las condiciones en los nombramientos.
Una lectora que pide reserva de su identidad quiere saber qué responsabilidad tiene el consejo de administración al mantener a un administrador con bajísima efectividad quien, además, contrata como porteros o empleados del edificio a personas con antecedentes judiciales graves. Incluso, algunos estuvieron detenidos por robo, defraudación y violación.
"En varias ocasiones la Corte Constitucional ha establecido que la responsabilidad de las actuaciones en materia financiera y de seguridad es del administrador pero no hay quién pueda hacerlos cumplir con sus obligaciones. ¿Dónde nos podemos quejar?"
Respuesta
El nombramiento del administrador debe hacerlo el consejo de administración, cuyos integrantes -a su vez- han sido elegidos por los copropietarios en reunión de asamblea general.
Si el administrador causa un daño patrimonial a la persona jurídica de la propiedad horizontal y a los copropietarios, este podría ser demandado en proceso ordinario ante los jueces civiles.
De la misma forma que se realizó el procedimiento para elegir consejo y luego designar administrador, los copropietarios en reunión debidamente convocada pueden revocar los nombramientos aplicando las normas de asambleas previstas en la ley.
La responsabilidad es de todos los copropietarios por elegir personas no aptas en el consejo de administración.
¿Sin matrículas inmobiliarias?
Pedro Antonio Marín explica que compró un apartamento en construcción y que, dentro del valor, se incluye un garaje cubierto en sótano pero que compró un garaje y un depósito adicionales.
"Nos informan que el apartamento, los garajes y el depósito serán entregados todos bajo una misma matrícula inmobiliaria, es decir, bajo el término de apartamento X con asignación de garajes 1 y 2 y depósito 1.
¿La constructora está actuando bien?, ¿estamos siendo engañados?, ¿no deberían entregar cada uno con su correspondiente matrícula?, ¿se pueden vender los garajes o el depósito adicionales estando todo bajo una sola matrícula?
Respuesta
Debe quedar claro que el apartamento es un bien de dominio particular, claramente demarcado e identificado en el reglamento de propiedad horizontal, funcionalmente independiente, de propiedad y uso exclusivos, objeto de prebendas, cargas e impuestos inherentes a la propiedad raíz, con registro de identificación catastral y folio de matrícula inmobiliaria.
Según lo expuesto, los garajes y los depósitos son bienes comunes, por ende no tienen folio de matrícula inmobiliaria.
Esto quiere decir que los bienes, en los términos de la ley, pueden ser asignados en derecho de uso exclusivo, guardando la proporción que señale la norma urbanística y lo previsto en el artículo 23 de la ley 675 del 2001.
Estos bienes comunes pertenecen en proindiviso a todos los copropietarios del conjunto. Los bienes comunes (garajes y depósitos) mientras están afectados a esa calidad de común no pueden ser vendidos en forma separada de los bienes privados.
Personería jurídica
Felipe Nieto explica que hace unos 15 años cuentan con el mismo administrador y que el edificio no tiene personería jurídica.
Pregunta ante quién debe pedir una solicitud de investigación ante esta y otras situaciones irregulares que ocurren allí.
Respuesta
La ley y los reglamentos de propiedad horizontal han señalado siempre las funciones y obligaciones de los administradores de edificios o conjuntos, así como el contrato de mandato y la ley 95 de 1890.
Hoy, la ley 675 del 2001 señala claramente las funciones de quien administra y lo declara culpable desde el momento en que acepta el cargo.
Si esta persona natural o jurídica por error u omisión incumple sus obligaciones con los copropietarios, la persona jurídica (si existiere) puede ser demandado en un proceso ordinario de responsabilidad.
No hay ente especializado del Estado que vigile, controle o sancione a los administradores en las copropiedades, pero podrá la misma asamblea general de propietarios o el consejo de administración -según lo amerite el caso- revocar el nombramiento y decidir sobre las acciones legales que se deben seguir para solucionar los problemas.
Leasing no es propiedad
Un lector quiere saber si un arrendatario financiero -es decir quien tiene su casa en leasing- puede votar en la asamblea y ser elegido miembro del consejo. Así mismo, si el propietario de una vivienda con más área de construcción debe pagar más por administración.
Respuesta
El arrendatario con contrato de leasing es un simple tenedor de un bien privado y solo tiene facultad de decisión si quien ostente la titularidad de dominio lo designa como su representante. Tratándose de vivienda, el coeficiente de copropiedad se determina por área privada; el de mayor área tiene así mismo su coeficiente y por ende la contribución deben ser proporcionales a su área.
