La explotación de bienes comunes en propiedad horizontal

El manejo de estos bienes (especialmente los de uso exclusivo) son una de las consultas recurrentes de los propietarios y residentes en conjuntos en propiedad horizontal.
 

La lectora Lizette Quesada pregunta: "con respecto a los depósitos de los apartamentos, que generalmente están ubicados cerca de la zona de los parqueaderos, éstos bienes son catalogados como propiedad privada o son zonas comunes de uso exclusivo?"
 

Respuesta. Los depósitos pueden tener el carácter de bienes privados, comunes o comunes de uso exclusivo dependiendo de cómo los comercializa el constructor en su momento. Para establecer la particularidad en cada caso se deberán consultar los planos y el reglamento de propiedad horizontal, el cuadro de áreas (antes llamado proyecto de división).
 

Representación en asambleas
 

Pregunta un lector: "¿un miembro del consejo de Administración puede recibir poder para representar a un propietario en asambleas ordinarias y extraordinarias? ¿Cuántos poderes puede recibir una misma persona?"
 

Respuesta. Aunque las normas anteriores de propiedad horizontal establecían de manera expresa que los miembros de organismos de administración y dirección, revisores y empleados de los edificios no podían representar en las asambleas derechos distintos de los suyos mientras estuvieran en ejercicio de sus cargos, la Ley 675 de 2001 guarda silencio al respecto.
 

En consecuencia es necesario consultar cada reglamento pues en la mayoría de los estatutos se contempla aún esta previsión. De igual forma si en el reglamento no se limita el número de poderes, cada propietario podrá representar sin límite a varios dueños de unidades privadas.
 

Sobre los bienes comunes
 

Consulta el señor Efraín Murillo: "el objeto social de una copropiedad es el de recibir cuotas de administración y distribuirlas de acuerdo a unos gastos pero en el conjunto donde yo vivo la constructora entrego varios locales o salones que se destinaron a salón comunal, biblioteca, administración y tres más se arrendaron a un jardín infantil y dos tiendas. "El conjunto es de uso residencial, y no mixto, y estos arrendamientos no hacen parte del presupuesto para disminuir la cuota sino para mejorar los locales (al igual que los parqueaderos comunales) que se le arrendaron a los propietarios. "Nos han dicho que debemos pagar impuestos ¿es verdad?".
 

Respuesta. Según la información del lector se trata de la explotación de bienes comunes rentables, lo cual se regula expresamente en la Ley 675. La norma permite que las contraprestaciones económicas que se reciban sean para el beneficio común de la copropiedad.
 

La asamblea con base en lo que disponga cada reglamento de propiedad horizontal determina si estos dineros se destinan al pago de expensas comunes del edificio (o conjunto) o a los gastos de inversión. Tanto los bienes comunes rentables como los que no lo sean pertenecen a todos los propietarios.
 

El impuesto predial de los bienes comunes se incorpora dentro de cada bien privado (en el coeficiente de copropiedad) por eso no debe llegar ningún cobro adicional. "Para saber qué tipo de uso tiene un bien (exclusivo o común) se deben consultar los planos y el reglamento de copropiedad así como el cuadro de áreas (antes proyectes proyecto de división)".
 

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