La administración del edificio más alto del mundo, el reto de Jeeva D’Mello

El responsable de que todo opere con lujo de detalles en los 162 pisos y 828 metros de altura de la torre Burj Khalifa, en Dubái, estará en Bogotá el 8 de mayo.
 

Gabriel E. Flórez G.

Coordinador editorial Vivienda
 

Controlar el día a día del edificio más alto del mundo, el Burj Khalifa de Dubái, fortaleció el conocimiento en administración de Jeeva D’Mello, pero también le dio herramientas para manejar temas de convivencia y de relaciones con gente de todo el mundo.
 

Y es que la torre de 828 metros de altura y 162 pisos lo ha obligado a crear estrategias, con su equipo, para acomodar en la torre, cada día, a unos 500 turistas por hora, durante 8 horas al día. Además de estar al tanto de las necesidades de cerca de 8.000 residentes, huéspedes del hotel y trabajadores de las oficinas, entre otros.
 

D’Mello –quien estará este 8 de mayo en Bogotá, en la Cumbre Internacional de Propiedad Horizontal, organizada por el Colegio de Administradores de Propiedad Horizontal– habló con EL TIEMPO del reto que implica manejar este megaproyecto.
 

Antes de entrar en materia, ¿en qué aporta a la evolución de las ciudades hacer megaproyectos como el Burj Khalifa? En algunos casos (sobre todo en los países emergentes), la necesidad de compensar la falta de suelo obliga a crecer en altura; en otros, la idea es convertir las obras en íconos arquitectónicos. ¿Es el caso del Burj Khalifa?
 

Dubai (Emiratos Árabes Unidos) ha surgido como una ciudad global y un centro de negocios. En los años sesenta, su economía se basó en los ingresos del comercio y el petróleo; sin embargo, hoy menos del 5 por ciento de estos proviene del petróleo y los principales llegan por el turismo, los bienes raíces y los servicios financieros.
 

Ante esto, los gobernantes se dieron cuenta de que la única manera de que la ciudad crezca es mediante la creación de arquitectura dinámica y sorprendente, y ofreciendo un estilo de vida para sus residentes y turistas.
 

Si administrar un edificio común y corriente, que solo tiene el uso residencial y pocos pisos es complicado, ¿cuál es la clave para ser exitosos –en el caso del Burj Khalifa– teniendo en cuenta que sus 162 pisos manejan diferentes usos (hotel, oficinas, suites, etc.)?
 

El Burj Khalifa es una torre de torres; esto quiere decir que es como tener un edificio de oficinas sobre uno de unidades residenciales y, en la parte superior de este, otro de habitaciones destinadas a la hotelería y así sucesivamente. El diseño se estructuró como nueve componentes (edificios), con su propio sistema de mantenimiento, de medición de utilidades y con su propio presupuesto; esto significa que, según el uso que ocupen (hotel, oficinas, etc.), los propietarios pagan sus obligaciones.
 

Sin embargo, tenemos un presupuesto general que cubre las instalaciones que se comparten, por ejemplo, para la limpieza de las fachadas, los servicios de emergencia, la jardinería, la seguridad, etc. En este caso, cada dueño aporta de forma equitativa y, además, tiene una participación en la propiedad común. De este modo, año tras año los costos se comparten, proceso en el que participan agencias reguladoras con el fin de que sea justo.
 

El tema operativo, de la mano de la firma Emaar Properties, seguramente es más llevadero por la experiencia de esta gran inmobiliaria. Sin embargo, ¿cómo se coordinan más de 2.000 empleados y la cantidad de visitantes?
 

Emaar es una empresa con un personal calificado de más de 82 nacionalidades. La compañía opera internacionalmente, proporcionando servicios de desarrollo y administración de propiedades, con seis líneas de negocio y 60 compañías activas en 36 mercados del mundo.
 

¿Cuáles han sido las dificultades que los han obligado a realizar eventuales ajustes a los procesos?
 

Hay una gran afluencia de visitantes a Burj Khalifa todos los días y, como se dijo al principio, debemos acomodar a unos 500 turistas cada hora en la torre, durante 8 horas al día, número que está creciendo, si se tiene en cuenta que es una de las atracciones más grandes del mundo. Les sumamos, además, cerca de 8.000 residentes, huéspedes del hotel y trabajadores de las oficinas, entre otros. 
 

Esto nos obliga a garantizar el acceso fácil y la seguridad. Ahora, por las amenazas del terrorismo, debemos adaptarnos al cambio y por eso revisamos constantemente la seguridad, actualizando los sistemas, la tecnología y los seguros, con el fin de contar con altos estándares. 
 

A propósito de Emaar Properties, ¿cuántos edificios tiene a su cargo?
 

Gestionamos más de 170 torres y 13.000 viviendas, dos campos de golf, seis hoteles y dos grandes centros comerciales en Dubái. En todo el mundo, Emaar maneja más propiedades.