Elección de órganos de control en conjuntos

Un propietario explica que en el reglamento de su edificio ya reformado a la Ley 675 del 2001 se establece como función de la asamblea “nombrar y remover libremente al administrador y a su suplente para periodos de un año, y fijar su remuneración”.
 

Unos propietarios afirman que se debe dar cumplimiento a esa disposición, mientras que otros dicen que debe ser el consejo el encargado de nombrar al administrador de acuerdo con la Ley 675. “¿Quiénes están en la posición correcta?”. 
 

Respuesta. La Ley 675 faculta a la asamblea de propietarios a nombrar y remover libremente al administrador y a su suplente para periodos determinados, y fijarle su remuneración. 
 

La misma norma, al referirse a la representación legal de la persona jurídica, prevé que corresponde a un administrador designado por la asamblea, pero advierte que cuando exista el consejo, este deberá elegirlo para el periodo que determine cada reglamento.
 

Cualquier duda surgida con anterioridad fue despejada por diferentes pronunciamientos de la Corte Constitucional en Sentencia C-127 del 2004 y, posteriormente, con la ratificación hecha mediante Sentencia C-474 del mismo año.
 

Allí dice que la facultad otorgada a los consejos por la ley no desconoce el derecho de participación de los propietarios, ya que estos nombran a sus representantes en el consejo.
 

De acuerdo con lo anterior, y tratándose de una disposición legal imperativa y considerada de orden público, queda claro que esta prevalece sobre el reglamento que haya asignado esta función a la asamblea. 
 

Si el administrador es nombrado por este órgano de control, con base en el reglamento, la decisión será válida; sin embargo, cualquier propietario, el revisor fiscal o el administrador la pueden impugnar ante el juez. De lo contrario continuará ejerciendo sus funciones hasta que termine el periodo para el cual haya sido designado. 
 

Sobre ascensores
 

La dueña de un apartamento comenta: “En una citación para la asamblea ordinaria se incluyó un punto sobre información básica del proyecto de ascensores. 
 

“El conjunto tiene nueve torres con cinco pisos cada una. Si la propuesta es aceptada ¿con qué porcentaje debe aprobarse?, ¿qué podrían hacer las personas que no están de acuerdo, ya que el conjunto se contempló sin ascensores y la norma no obliga a construirlos?”.
 

Lo anterior –anota la consultante–, teniendo en cuenta que a cada propietario le correspondería pagar como cuota extraordinaria un valor de 6 millones de pesos.
 

Respuesta. La asamblea de copropietarios debe evaluar la posibilidad y conveniencia de instalar los ascensores, siempre y cuando se hayan realizado estudios previos; a esto hay que agregarle la solicitud y obtención de la licencia de construcción que autorice las reformas requeridas para esta innovación.
 

De acuerdo con la Ley 675 del 2001 o de propiedad horizontal, se requiere que la decisión sea tomada por un número de propietarios que represente un 70 por ciento del total de coeficientes del conjunto. 
 

Esto, teniendo en cuenta que los cambios afectarán la destinación de bienes comunes y, además, porque la cuantía de las expensas extraordinarias podría superar cuatro veces el valor de las necesarias mensuales.
 

Además, en vista de que las obras obligarían a reformar el reglamento, la decisión de la asamblea es de estricto cumplimiento y obligatoria, y las personas que no estén de acuerdo podrán participar en la asamblea y votar negativamente para luego impugnar la decisión ante el juez civil, si no se ajusta al reglamento y a la Ley.
 

Poderes y asamblea
 

El representante de una inmobiliaria pregunta: “¿Si un apartamento tiene tres propietarios, el poder lo deben dar todos o es válido cuando solo lo entrega uno de ellos?”.
 

Respuesta. Considero que los propietarios deben ponerse de acuerdo para escoger un solo apoderado. No obstante, en caso de designarse varios, para el caso de las asambleas el voto sería uno solo por el apartamento. 
 

Este equivale al coeficiente de copropiedad, salvo para casos de decisiones que no tengan alcance económico y en las cuales, por tratarse de un edificio residencial, se considerará el voto unitario.
 

Fuente: Nora Pabón Gómez - Especiales para EL TIEMPO - Abogada, asesora externa