Asambleas deben regular el uso de bienes comunes
Nora Pabón Gómez
Especiales para EL TIEMPO / Abogada, asesora externa
La Ley 675 establece que se podrá autorizar la explotación de algunos parqueaderos, con ciertas condiciones que también define la norma.
El dueño de una vivienda pregunta: “¿En un conjunto de propiedad horizontal, donde los parqueaderos son de uso común, pueden cobrarle al residente por automóvil adicional. Si es así, ¿se debe llenar algún requisito, como el pago de impuestos y facturación?”.
Además, “¿se pueden imponer cuotas extraordinarias todos los años, en forma consecutiva? En mi caso, la asamblea aprobó el pago de una cuota extraordinaria de 640.000 pesos por apartamento para este año y son 112. Cancelamos cuota de administración plena mensual de 160.000 pesos y al hacerlo en los primeros quince días se pagan 150.000 pesos”.
Respuesta. A la asamblea de propietarios le corresponde regular el uso y goce de los bienes comunes de acuerdo con lo previsto en el reglamento de propiedad horizontal. De igual manera, la Ley 675 del 2001 establece que en los reglamentos de propiedad horizontal se podrá autorizar la explotación de bienes comunes, con ciertas condiciones enunciadas en la misma norma.
Solo dentro del marco del reglamento, la asamblea puede regular el valor y las demás previsiones para el uso de los bienes comunes que son objeto de explotación.
No obstante, si esta avaló la reglamentación de los bienes comunes ordenando un cobro por el uso, la decisión es obligatoria durante la respectiva vigencia.
El pago de un valor es pertinente, pues los parqueaderos pertenecen a todos y quienes no los usen tienen la posibilidad de beneficiarse con su explotación, según advierte la ley. Por tratarse de bienes comunes, el impuesto predial de estos espacios se incluye en el impuesto de las unidades privadas.
En cuanto a las cuotas extraordinarias, la Ley 675 del 2001 o de propiedad horizontal prevé la obligación que tienen los edificios de constituir el fondo de imprevistos, el cual se forma e incrementa –con otros ingresos que la asamblea considere pertinentes– con un porcentaje de recargo no inferior al 1 por ciento sobre el presupuesto anual de gastos comunes.
La norma agrega que el cobro de expensas extraordinarias adicionales al citado porcentaje solo se puede aprobar por la asamblea, cuando los recursos del fondo sean insuficientes para atender las obligaciones del caso.
Por otra parte, para darle el visto bueno a la imposición de expensas extraordinarias, cuya cuantía total durante la vigencia presupuestal supere cuatro veces el valor de las expensas necesarias mensuales, se exige una mayoría calificada del 70 por ciento del total de coeficientes de copropiedad.
Considero que si anualmente se están fijando cuotas extraordinarias, se debe analizar si existe un déficit. Ante esta situación sería recomendable revisar y ajustar el presupuesto que se ha definido para la copropiedad.
