Han pasado más de 20 años desde la última vez que Colombia afrontó un decrecimiento en su PIB. El coronavirus está causando estragos en muchos sectores de la economía colombiana, trayendo a la memoria los duros momentos que vivimos en el país durante la crisis financiera de 1998-99.
 

Los que se acuerdan del impacto de esa crisis en el sector de la construcción y la finca raíz están asustados por el recuerdo de la caída de los precios y de la demanda. Para alivio de todos, esto no debería volver a ocurrir dadas las condiciones actuales del mercado. Para entender el por qué esta vez es diferente, debemos remontarnos a la década de los 90.  
 

Antes de llegar a los puntos clave de esta historia, debemos ilustrar el contexto de la época. A finales de los años 90, la crisis asiática causó que los inversionistas se espantaran y no invirtieran en países en desarrollo, como Colombia, y comenzaran a sacar su dinero. Por esa razón, los inversionistas empezaron a vender pesos para comprar dólares.
 

Con gente deshaciéndose de sus pesos, la moneda colombiana perdió valor. En ese entonces, el Banco de la República tenía una banda cambiaria entre el peso y el dólar, lo que obligó al gobierno de Colombia a tratar de mantener el precio del peso mientras éste perdía valor. 
 

Con el fin de convencer a los inversionistas que dejaran su dinero en Colombia, el Banco de la República subió la tasa de interés. Debido a que los intereses de los créditos de vivienda estaban atados a la tasa de interés del Banco de la República, este incremento desafortunadamente llevo a la caída del sector inmobiliario. 
 

Al subir la tasa de interés, los pagos mensuales de aquellas personas que tenían créditos hipotecarios crecieron de una forma disparada. Como era legal capitalizar intereses, rápidamente llegó el momento donde la deuda valía más que la vivienda.
 

Dado que esto ocurrió al mismo tiempo que subía la tasa de desempleo, siendo mayor al 20%, muchas personas no pudieron continuar pagando y devolvieron su vivienda a la entidad financiera como forma de pago de su crédito hipotecario. 
 

En ese momento los constructores y las entidades financieras se convirtieron en dueñas de miles de inmuebles que nadie quería o podía comprar. Ante la necesidad de vender para recuperar el dinero, constructores, bancos y personas naturales comenzaron a bajar el precio de las viviendas, pero la gente no compraba debido a la situación económica del país. Al no poder resolver su necesidad de caja, muchas constructoras, al igual que algunas entidades financieras, quebraron.
 

Ahora sí volvamos al presente. El sistema financiero de Colombia ha evolucionado mucho desde esta última crisis y se halla bastante más preparado para enfrentar esta difícil situación.
 

Primero que todo, el peso ya no tiene una banda cambiaria, permitiendo que la tasa de interés flote libremente sin tener que subir de una manera drástica por la presión de la economía nacional. Esto significa que las personas con créditos hipotecarios no verán incrementos reales en sus cuotas mensuales y el sistema financiero tendrá muchas menos daciones de pago que en 1999. 
 

Segundo, en la actualidad las entidades financieras están mucho mejor preparadas para lidiar con las daciones de pago. Durante la última crisis, las entidades que financiaban la compra de inmuebles solo prestaban con este propósito, viéndose demasiado expuestas a las fluctuaciones en el sector inmobiliario. Hoy en día, los bancos son quienes proveen los créditos hipotecarios y están muy diversificados, pues poseen una variedad de vehículos de inversión y fuentes de ingresos. Esta diversificación está acompañada por políticas nuevas que protegen la solvencia de los bancos, como el hecho de sólo poder prestar hasta el 80% del valor de una vivienda en VIS y el 70% de una No VIS, o como la eliminación de la ley que permitía capitalizar intereses. 
 

Tercero, los constructores cambiaron su modelo de operación para reducir el riesgo que anteriormente asumían. En el pasado, un constructor edificaba antes de vender las unidades, obligándolo ante todo a vender, puesto que ya se había incurrido en los gastos de la construcción. Hoy en día la mayor parte de las ventas de las constructoras se hacen en la pre-venta, lo que significa que no comienzan a construir sino hasta que hayan vendido suficientes unidades y se alcance el punto de equilibrio. La mayor ventaja de esta práctica es que, en el extremo caso donde haya muchas daciones de pago, el constructor puede abortar el proyecto sin incurrir en los gastos que genera la construcción, garantizando la solvencia de la compañía.
 

Por estos tres motivos, las condiciones actuales del mercado no son suficientes para que se repita esa caída del sector inmobiliario. El hecho que el gobierno no suba las tasas de interés ante la recesión económica, como pasó en la crisis de 1999, ayuda a quienes tienen créditos hipotecarios a seguir pagando sus deudas.  
 

Adicionalmente, las constructoras y las entidades financieras aprendieron varias lecciones de la crisis financiera y hoy están mucho mejor preparadas para hacerle frente la situación generada por el coronavirus. Esto se ve reflejado en los precios de la vivienda nueva, los cuales han seguido subiendo en los últimos doce meses. Es posible que haya momentos difíciles dado que la economía mundial está sufriendo por la pandemia, pero no debemos esperar un golpe de la misma magnitud del que recibió el sector en 1999. Es critico que usemos las lecciones del pasado para poder tomar las decisiones correctas del futuro. 

 

*Por Andrés Isaza Valencia: Socio de La Galería Inmobiliaria, Economista de Dartmouth College con Maestría en Negocios de Wharton y Maestría en Estudios Internacionales de la Universidad de Pensilvania