Por: Jaime Vera / Escuela EL TIEMPO
 

Hay una modalidad que se implementó en Colombia en el 2003 con el fin de impulsar el arriendo de vivienda, pero con la posibilidad de optar por la compra al final del contrato.
 

Se trata del leasing habitacional, que es distinto a un crédito tradicional, pues el arrendatario podrá ser propietario de la vivienda solo si ejerce la opción de compra pactada previamente; si lo hace se realizará la transferencia del inmueble.
 

Precisamente, ahí está uno de los beneficios de esta modalidad, pues no aumenta la base patrimonial en el impuesto de renta. No obstante, vale mencionar que se adquiere con la intención de ser dueño. 
 

Aunque esto no exime a quien tomó el leasing de pagar impuestos como el predial y el de valorización.
 

Pero, ¿cuál es el proceso que debe seguir el interesado en acceder al modelo? Lo primero es elegir la forma en que se hará el desembolso, es decir, en unidad de valor real (UVR) o en pesos; el sistema de amortización –cuota fija o variable– y el plazo del contrato, que suele estar entre 5 y 20 años.
 

Según Douglas Linares, director de leasing en Bancolombia, la oferta actual permite elegir cuotas variables que dependen de una tasa de indexación definida (DTF, IBR o IPC) o cuotas fijas de acuerdo con la negociación.
 

Evaluar las entidades
 

Sin embargo, vale recalcar que no todas las entidades ofrecen las dos opciones, pues algunas solo ponen a disposición la fija.
 

Así las cosas, se debe pagar una cuota inicial que corresponde, máximo, al 30 por ciento de los ingresos familiares. Esto también es conocido como el canon extraordinario.
 

De manera que el panorama para el arrendatario que toma el leasing con intención de adquirir el inmueble es pagar la cuota inicial, unas amortizaciones a lo largo del periodo y, al final, asumir el gasto de la opción de compra.
 

Al respecto, Nubia Ramos señala que es una ventaja para el cliente, pues le permite acceder a cuotas más bajas, teniendo en cuenta que esa opción puede ser de hasta el 30 por ciento del valor del inmueble. Lo propio sucede con la inicial.
 

Algo para destacar es que se pueden realizar abonos extraordinarios sin penalidad y reducir el valor de la cuota o el plazo total del crédito. Aunque se debe dejar claro en la negociación bajo qué condiciones es posible hacerlo.
 

Un dato relevante es que el segmento alto es el que más utiliza el leasing, especialmente por los efectos tributarios, algo que confirmaron voceros del Banco Colpatria.
 

De hecho, con las cifras de la Superintendencia Financiera se evidencia que para vivienda de interés social no alcanza a aportar ni un 1 por ciento al total de la cartera de leasing en el sistema.
 

Aun así, es importante destacar cómo el Fondo Nacional del Ahorro (FNA) entró con éxito en este mercado a través del Arriendo Social, que ofrece el alquiler con opción de compra, por ahora, solo para sus afiliados. 
 

Nubia Ramos, gerente de vivienda del banco BBVA, asegura que, en términos generales, esta modalidad en Colombia se ha potencializado en los últimos años. 
 

Muestra de la dinámica es que el número de financiaciones de la entidad creció 7,5 por ciento el año pasado frente al 2014.
 

Para tener en cuenta
 

Según la ‘Guía práctica del crédito de vivienda en Colombia’ de Asobancaria, hay varios temas que debe entender el arrendatario.
 

Por ejemplo, tiene que asumir las obligaciones tributarias, el pago del seguro contra incendios y terremoto, como también de los servicios públicos y los gastos de administración. Vale recalcar que no hay obligación de pagar el seguro de vida.
 

También, que ante el incumplimiento de los pagos pactados en el contrato, pueden quitarle el inmueble, como sucede con un arrendamiento tradicional.
 

Por otro lado, si no ejerce la opción de compra, cada parte obtendrá lo que le corresponde. Es decir, el banco recuperará lo que le cuesta poner de nuevo el inmueble, mientras que el arrendatario recibirá lo que reste de estos recursos, que correspondería a la cuota inicial y a lo pagado mensualmente.
 

Vale mencionar que esta modalidad para comprar vivienda es importante para las entidades financieras porque les facilita la gestión de recuperación de cartera.
 

Un sistema que gana terreno
 

Según la Superintendencia Financiera, el sistema tenía para el 2015 una cartera de ‘leasing’ habitacional de 8,86 billones de pesos. 
 

Aun así, es solo el 5,6 por ciento de lo que maneja todo el sistema. 
 

A pesar de que este monto se queda corto frente a los otros productos como el crédito de consumo, y el mismo crédito de vivienda tradicional, el 'leasing' creció durante el año pasado 26,3 por ciento frente al 2014. 
 

Además, también presenta una mora más baja, lo que evidencia que se mueven cantidades importantes de dinero y los clientes lo tienen entre su portafolio de opciones.