Dentro de las inversiones y deseos de muchos colombianos está la compra de vivienda en 2023.  Por otro lado, en la economía  de muchos está como meta la venta de su inmueble. En los últimos dos años, los subsidios e incentivos para comprar han sido destacados, muchos se preguntan si dar el paso para invertir en vivienda en 2023.

En Metrocuadrado te contamos cómo está el panorama de vivienda en 2023, tanto usada como nueva, los indicadores, precios, créditos y otros factores a tener en cuenta. 

¿Cómo está la oferta y los precios de la vivienda? 

En Colombia existe una gran variedad de opciones e inventario de inmuebles tanto en vivienda nueva como en usada. 

Para diciembre del 2022, se encontraban según cifras de la Cámara Colombiana de Construcción, Camacol:

 

◾ 3.506 proyectos de vivienda nueva y 360 mil unidades de vivienda en construcción en todo el país. 

◾146.216 viviendas ya construidas, de las cuales 77.575 son viviendas de interés social y 49.074 en segmento medio. Es decir, existe una amplia oferta de bienes raíces.

Sumado a esto, las ventas de vivienda nueva crecieron en 2022 en medio de diversas condiciones económicas, con 234.592 viviendas vendidas en Colombia, de las cuales el 72% fueron para vivienda VIS, llegando a un pico histórico, como indica Camacol.  

 

El mercado de vivienda nueva vale 61 billones de pesos al año, lo que representa el 4,1% del PIB de Colombia. Un mercado que no ha dejado de moverse a pesar de la pandemia y la volatilidad de los 2 años siguientes. 

 

Hay cifras positivas, pero la economía también ha impactado otros indicadores al momento de comprar. Luego de la pandemia el ahorro de los colombianos ha sido muy bajo, se ha generado menor demanda en la vivienda, y la oferta se ha mantenido equilibrada y controlada en la mayoría de departamentos y ciudades, a excepción de Bucaramanga que muestra gran inventario y Magdalena que aumentó la oferta en el último año. 

Por otro lado, los precios inmobiliarios han crecido por debajo de la inflación desde 2021,, sin sobrevaloración, lo que ha permitido un dinamismo y ventas en proyectos de vivienda nueva. 

 

 7 datos a tener en cuenta al comprar vivienda en 2023: 

 

En el escenario actual, existen varios incentivos para quien decide invertir en bienes raíces: 

1. Mayores plazos para pagar la cuota inicial: Los proyectos de vivienda nueva han ampliado su plazo de pago de la cuota inicial  hasta más 30 de meses en proyectos VIS y No VIS, en especial en ciudades como Bogotá, Santa Marta, Cúcuta, entre otras. Mientras que ciudades como Manizales y Pereira han aplicado poco esta iniciativa. 

31% de los proyectos VIS y 34% de los No VIS en Colombia, brinda este tiempo, según los datos de Galería Inmobiliaria en el Informe del BBVA Research. 

 

2. Tiempo para vender una vivienda: El tiempo en que una vivienda se vende y se compra tiene mayor velocidad para vivienda usada. En promedio en Bogotá y Medellín una vivienda se vende en 7.5 meses, y en Cali 7 meses, ya que es la ciudad con mayor rotación de vivienda. Es decir, se convierte en una opción para comprar y vender de forma más ágil. 

 

3. Valores promedios: Los precios se mantienen crecientes en las principales ciudades, pero para los últimos 3 meses del 2022 se han estabilizado. 

En promedio, las viviendas nuevas el año pasado tuvieron un precio por metro cuadrado de $5.4 millones en la mayoría de departamentos, exceptuando Bogotá, Antioquia, Magdalena y Bolívar con valor del metro cuadrado por encima de $5.8 millones. 

 

4. Las casas continúan siendo una gran opción: Las casas tuvieron una mayor valorización desde la pandemia. Vienen cerrando la brecha con respecto a los precios de los apartamentos, mientras que el metro cuadrado promedio del país en un apartamento es de 4,1 millones, el de una casa es de 3,6 millones: una diferencia de 13%. En 2019, la diferencia fue de 25% entre los dos, según los datos del Informe Situación Colombia 2022 de BBVA Research.

Medellín, Cartagena, Manizales, Pasto e Ibagué son las únicas ciudades donde los precios de los apartamentos crecieron por encima del de las casas.

 

5. Créditos hipotecarios: En el país hay 1.5 millones de créditos activos. El valor promedio del crédito para usada es de 95 millones mientras que  para nueva es de 68 millones promedio. El 80% de los desembolsos se hacen para créditos hipotecarios y aproximadamente un 20% para leasing habitacional. A pesar de las subidas de las tasas de interés, que se espera empiecen a descender este año.  

Para las viviendas VIS existe la oportunidad debido a los subsidios que ayudan a financiar la tasa y las cuotas mensuales. Los plazos de los créditos se ampliaron y también las restricciones para financiar la vivienda VIS, ya se puede financiar hasta el 90% del crédito o destinar el 30% o 40% de ingresos mensuales.  

Sobre el aumento de las tasas de interés esto es lo que destaca Mauricio Hernández, economista senior del BBVA: “El incremento de la tasa de interés de intervención ayudará a aumentar el ahorro de los hogares, un ahorro que incluso fue negativo en algunos períodos de 2022. Sin ahorro, se sabe, la posibilidad de inversión a futuro en propiedad raíz es casi nula. 

 

La razón de esto es que se necesita que los hogares reduzcan su consumo presente, aumenten su ahorro y tengan los flujos de dinero necesarios para tomar decisiones posteriores de compra de vivienda. A veces es necesario entrar a pits, cargar el carro de combustible, así sea difícil estar parados por un momento. Todo con la intención de tener un mejor rendimiento posterior” 

 

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6. Invertir en ciudades intermedias: Las ciudades intermedias están ganando interés para la compra de vivienda, al respecto Mauricio Hernández, Economista senior del BBVA Research: 

 “Las ciudades intermedias están ganando terreno en población e ingreso respecto a las grandes urbes. Todo empezó con la construcción de nuevas vías a nivel nacional, lo cual creó nuevos nodos de desarrollo (industria y comercial) por fuera de las grandes ciudades. Luego, con la pandemia, este proceso se aceleró. Lo demuestran las cifras de migración interna: desde Bogotá, Medellín, Cali y Barranquilla se presentaron migraciones significativas hacia las ciudades cercanas más pequeñas.  Finalmente, es posible que el nuevo plan de desarrollo priorice la entrega de subsidios por fuera de las grandes ciudades, incluso teniendo cobertura de la ruralidad”.  

 

7. Crecimiento de la demanda de vivienda: Los colombianos estamos aumentando la demanda de vivienda, pues los hogares actualmente en promedio están conformados por 3 personas y para el 2050 se espera que bajen a 2 personas, lo que incide en que al crearse más hogares aunque sean de menor tamaño, requieren más lugares o espacio. 

En los próximos 20 años se crearán 9,2 millones de hogares frente a los 6,7 millones  que se crearon en los 20 años anteriores, según el informe. 

Con estas cifras y este panorama, la compra de vivienda en 2023 presenta oportunidades  e indicadores a tener en cuenta, como el atractivo de invertir en ciudades intermedias, los plazos y nuevas formas de financiación que existe en el mercado, junto a un menor tiempo de venta y más dinamismo en el mercado inmobiliario. 

 

 

Por: Daniela León    Fuentes: Camacol, BBVA Research, DANE, Galeria Inmobiliaria