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ABC de la nueva ley de propiedad horizontal en Colombia
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El Congreso de la República de Colombia está en proceso de discutir un proyecto de ley que reformará la Ley 675 de 2001, referente al régimen de propiedad horizontal. Esta reforma busca adaptar las normas existentes a las nuevas realidades y necesidades de las comunidades residenciales y comerciales en Colombia.
Hoy, en Metrocuadrado, te contaremos sobre los aspectos más importantes de este proyecto de ley, que busca modificar aspectos cruciales de cómo se percibe, gestiona y administra la propiedad horizontal en el país, incluyendo temas coyunturales como la vivienda turística y la tenencia de mascotas.
Objetivo y alcance del proyecto de ley
El nuevo proyecto de ley tiene por objeto reformar la Ley 675 de 2001, que regula la propiedad horizontal en Colombia. Según el artículo 1 del proyecto:
"la presente Ley regula la forma especial de dominio denominada propiedad horizontal, en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad y proindiviso sobre el terreno y los demás bienes y áreas comunes, con el fin de preservar y garantizar la seguridad y la convivencia pacífica entre los actores de la propiedad horizontal".
El proyecto de ley introduce principios orientadores que buscan reforzar la función social y ecológica de la propiedad, promover la convivencia pacífica y el respeto a la dignidad humana, y garantizar el debido proceso en los procedimientos internos de las copropiedades. Entre los principios destacados están:
1. Función social y ecológica de la propiedad: Los reglamentos de propiedad horizontal deben respetar esta función y ajustarse a la normatividad urbanística vigente.
2. Convivencia pacífica y solidaridad social: Se busca establecer relaciones cooperativas y solidarias entre los copropietarios, con estipulaciones claras sobre sus deberes y obligaciones.
3. Respeto a la dignidad humana: Este principio debe inspirar las actuaciones de los órganos de administración y los copropietarios.
4. Libre iniciativa empresarial y privada dentro de los límites del bien común: Promueve actividades económicas legales y beneficiosas para la comunidad.
5. Debido proceso: Garantiza el respeto al principio de debido proceso en los procedimientos sancionatorios internos.
Definiciones claras y modernizadas
El proyecto de ley revisa y actualiza las definiciones clave relacionadas con la propiedad horizontal para asegurar una mayor claridad y precisión. Entre las definiciones más importantes se encuentran:
• Administrador de propiedad horizontal: Persona natural o jurídica capacitada, inscrita en el Registro Único de Administradores de Propiedad Horizontal, encargada de la administración y representación legal de la copropiedad.
• Bienes comunes esenciales: Aquellos indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad de la propiedad horizontal, como terrenos, cimientos, estructuras, y sistemas de servicios públicos.
• Coeficientes de copropiedad: Índices que determinan la participación porcentual de cada propietario en los bienes comunes y en las decisiones de la asamblea de propietarios.
Innovaciones en la administración y gestión
Uno de los puntos más innovadores del proyecto es la creación del Registro Único de Administradores de Propiedad Horizontal, que busca profesionalizar y regular la figura del administrador.
Este registro permitirá identificar a los administradores, los periodos de administración y las sanciones impuestas. Además, se establece que todas las propiedades horizontales deben constituir pólizas de seguros contra riesgos de incendio y terremoto, y para cubrir los riesgos en áreas comunes como piscinas y parques infantiles.
Reuniones y decisiones en la propiedad horizontal
El proyecto de ley facilita la realización de reuniones de la asamblea general de copropietarios, permitiendo que estas se realicen de manera presencial, virtual o mixta.
Además, se establece que las decisiones que afecten la destinación de los bienes comunes, la imposición de expensas extraordinarias, y la modificación de los coeficientes de copropiedad, entre otras, deberán ser aprobadas por una mayoría calificada del 70% de los coeficientes de copropiedad.
Obligaciones y sanciones en la propiedad horizontal
El proyecto también introduce nuevas obligaciones para los propietarios, como el uso adecuado de los bienes y servicios comunes, y el cumplimiento de las normas de convivencia y pago de expensas comunes. En cuanto a las sanciones, se establecen medidas estrictas para los propietarios iniciales que incumplan con la entrega de bienes comunes, así como para los administradores que no cumplan con sus deberes.
Prohibiciones y derechos relacionados con mascotas
Una de las novedades del proyecto de ley es la regulación relacionada con la tenencia de mascotas en las propiedades horizontales. Según el artículo 5 del proyecto, los reglamentos de propiedad horizontal no podrán contener normas que prohíban o limiten la enajenación, gravamen y disposición (en otras palabras, la venta, arriendo o hipoteca) de los bienes de dominio privado a cualquier título, así como tampoco prohibir la tenencia de mascotas o animales domésticos.
Esta disposición busca garantizar que todos los propietarios y residentes puedan disfrutar de la compañía de sus mascotas, siempre y cuando se respeten las normas de convivencia y se garantice el bienestar de todos los habitantes.
Uso de bienes comunes y exclusivos
El proyecto de ley también introduce regulaciones claras sobre el uso de bienes comunes y exclusivos. Se establece que los espacios comunes que no son necesarios para el uso y disfrute de las propiedades privadas, como terrazas y patios interiores, deben venderse solo a los propietarios de esas propiedades privadas que pueden usarlos.
Sin embargo, los bienes comunes esenciales, como las instalaciones de servicios públicos, ascensores y áreas de recreación, deberán estar disponibles para el uso y goce de todos los propietarios.
Certificación y registro de la propiedad horizontal
La inscripción y certificación sobre la existencia y representación legal de las personas jurídicas de propiedad horizontal será responsabilidad de la Cámara de Comercio del lugar de ubicación del edificio o conjunto.
Este proceso incluye la presentación de la escritura registrada de constitución del régimen de propiedad horizontal y los documentos que acrediten los nombramientos de los representantes legales y revisores fiscales. Este trámite será gratuito para las propiedades horizontales de estratos 1 y 2.
Extinción de la propiedad horizontal
La ley también define las causales de extinción de la propiedad horizontal, que incluyen la destrucción o deterioro total del edificio o conjunto, la decisión unánime de los propietarios de los bienes privados, y la orden de una autoridad judicial o administrativa.
En caso de demolición o destrucción total, el terreno continuará gravado proporcionalmente por las hipotecas y gravámenes existentes sobre los bienes privados.
Proceso de entrega de bienes comunes
El proyecto de ley establece procedimientos claros para la entrega de bienes comunes por parte del propietario inicial. Esta entrega debe incluir documentos de garantía de ascensores y otros equipos, así como los planos y certificados de disponibilidad de redes eléctricas e hidrosanitarias. La entrega de bienes comunes de uso general debe realizarse cuando se haya terminado la construcción y enajenación de al menos el 60% de los coeficientes de copropiedad.
Sanciones y cumplimiento de la nueva ley de propiedad horizontal
El incumplimiento de las obligaciones establecidas en la ley puede resultar en sanciones para los propietarios iniciales y administradores. Las sanciones pueden incluir la no emisión de nuevas licencias y otras medidas por parte de las autoridades locales y la Superintendencia de Industria y Comercio.
Además, se establece que el administrador debe contar con vías de comunicación abiertas para los propietarios y cumplir con todas las funciones establecidas en la ley, incluyendo la gestión de sanciones y el reporte a la Superintendencia de Industria y Comercio.
Regulación de la vivienda turística y renta corta
Uno de los puntos más importantes en el proyecto de ley es que también aborda de manera detallada la regulación de la vivienda turística y la renta corta en propiedades horizontales.
Se establece la obligación de los propietarios de unidades privadas en una propiedad horizontal residencial de obtener el Registro Nacional de Turismo (RNT) antes de destinar sus inmuebles a la vivienda turística.
Este requisito busca garantizar que las actividades de alquiler a corto plazo cumplan con las normativas vigentes y contribuyan al orden y la seguridad de las comunidades.
Además, el proyecto de ley exige que el administrador de la propiedad horizontal cuente, como mínimo, con un tecnólogo en el área de turismo para poder ejercer sus funciones cuando se destinen unidades a la vivienda turística. Esto garantiza que la administración de estas propiedades tenga el conocimiento y la capacidad necesarios para gestionar adecuadamente las actividades turísticas y resolver cualquier conflicto que pueda surgir.
Asimismo, se estipula que cuando un inmueble esté registrado en una plataforma tecnológica para fines de alquiler a corto plazo, debe indicar claramente que está sujeto al régimen de propiedad horizontal, proporcionando transparencia y claridad tanto para los propietarios como para los inquilinos.
La regulación propuesta también permite a la mayoría calificada de propietarios en una propiedad horizontal residencial decidir prohibir la destinación de inmuebles a vivienda turística. Esta disposición empodera a las comunidades para tomar decisiones que reflejen sus intereses y preocupaciones, asegurando que las actividades turísticas no afecten negativamente la convivencia y la calidad de vida de los residentes permanentes.
La capacidad de regular y, en su caso, prohibir la vivienda turística es una herramienta crucial para mantener la armonía y la seguridad en las comunidades residenciales.
La reforma a la Ley 675 de 2001 representa un avance significativo hacia la modernización y armonización de la propiedad horizontal en Colombia. Al promover principios de convivencia pacífica, solidaridad social, y responsabilidad ecológica, esta ley busca mejorar la calidad de vida en las comunidades residenciales y comerciales.
La profesionalización de la administración, la claridad en las definiciones, y las medidas estrictas para el cumplimiento de las obligaciones, son pasos esenciales para garantizar una gestión eficiente y transparente de la propiedad horizontal.
Este proyecto de ley está aún en trámite y su aprobación dependerá del debate y consenso en el Congreso de la República. Sin embargo, su impacto potencial en la propiedad horizontal será importante, ya que busca equilibrar los derechos y deberes de los copropietarios, garantizando así una convivencia más armoniosa y sostenible.
Por: Santiago Urrego Ramírez
Fuente: Lonja de Bogotá
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