El pasado 13 de julio se sancionó la Ley 1796 del 2016, que tendrá un fuerte impacto para el sector de la construcción al tomar medidas para incrementar la seguridad de las edificaciones, así como para los adquirentes de edificaciones destinadas a vivienda, a quienes busca proteger.

Aunque se hace referencia a los compradores, lo cierto es que su aplicación incluye a todas las personas que adquieran los bienes privados y comunes a cualquier título, así como a los residentes, usuarios y visitantes de las edificaciones. Es de anotar que en la tragedia ocurrida por el desplome del bloque 6 del conjunto Space, de Medellín, el 12 de octubre del 2013, muchas de las víctimas no residían en el edificio.

Según el Ministerio de Vivienda, las tres claves de la ley son: la protección de los compradores de vivienda, el incremento de las medidas de seguridad de las edificaciones y mayor vigilancia para los curadores urbanos.

Parte general

La norma modifica la Ley 400 de 1997, en cuanto a las exigencias para la revisión de los diseños estructurales de las edificaciones con cualquier uso, cuyo predio o predios superen los 2.000 metros cuadrados de área construida, y los profesionales que deben realizarla, así como a la obligación de someterse a una supervisión técnica independiente del constructor. Sin embargo, falta que el Gobierno Nacional expida la reglamentación correspondiente.

Certificación técnica de ocupación

Una vez terminadas las obras aprobadas en la licencia de construcción, y antes de la ocupación de los inmuebles, el supervisor técnico independiente deberá expedir la citada certificación, en la cual se acreditará que la obra contó con la supervisión correspondiente y que la construcción se adelantó de acuerdo con los planos, diseños y especificaciones técnicas estructurales y geotécnicas exigidas por el Reglamento Colombiano de Construcción Sismorresistente y aprobadas por la licencia.

Esta certificación se protocolizará mediante escritura pública, que luego se anotará en el ‘folio matriz’ y en los folios individuales de las unidades privadas. A esta certificación se anexará el acta de supervisión, la cual será remitida a la autoridad encargada de ejercer el control urbano en el municipio o distrito, entidad que podrá verificar el cumplimiento de las normas urbanísticas.

Protección de los compradores de vivienda

Prevé la obligación que tiene el constructor o el enajenador de vivienda nueva de amparar los perjuicios patrimoniales a través de su patrimonio, productos financieros, entre otros, lo cual será aplicable a los proyectos de cinco o más unidades habitacionales. Esta disposición no será aplicada hasta que se reglamente por el Gobierno Nacional.

Sanciones

Se adiciona el artículo 104 de la Ley 388 de 1997, modificado por el artículo 2.° de la Ley 810 del 2003, que incluye las sanciones por contravención de las normas urbanísticas, en cuanto a prever la aplicación de multas en salarios mínimos a los titulares de licencias de construcción, constructores responsables y enajenadores de vivienda que permitan la ocupación de edificaciones nuevas, sin haber registrado y protocolizado la certificación técnica de ocupación.

Por último, la norma asigna atribuciones a la Superintendencia de Notariado y Registro para controlar la selección y el ejercicio de las funciones de los curadores urbanos, así como el régimen disciplinario, vigilancia y control.

Los curadores, a través del Fondo de Cuentas de Curadores Urbanos, pagarán un porcentaje de expensas para los costos de vigilancia que ejercerá la Superintendencia.

Aplicación de la ley

La ley es aplicable a los proyectos cuya licencia de construcción se radiquen después de entrada en vigencia, es decir, a partir de su promulgación.

No obstante, todo el contenido de la norma requiere de la reglamentación del Gobierno Nacional.

Redacción EL TIEMPO Vivienda - Nora Pabón Gómez / Abogada experta, asesora externa

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