El contrato de arrendamiento es un acuerdo legal entre un arrendador (propietario) y un arrendatario (inquilino) que establece los términos bajo los cuales una propiedad es alquilada. Aunque este tipo de contrato tiene una duración establecida, existen diversas razones legales que pueden llevar a una de las partes a terminarlo antes de la fecha de vencimiento. En Metrocuadrado te contamos algunas de las razones más comunes por las que se puede finalizar un contrato de arrendamiento, tanto desde la perspectiva del arrendador como del arrendatario.

Según la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá, la Ley 820 del 2003 identifica las causales, entre ellas, que el arrendatario no pague el canon y los reajustes dentro del término estipulado en el contrato. A esta le suma las siguientes:

Falta de pago:

- Cuando el arrendatario no paga el canon de arrendamiento o sus reajustes dentro del plazo estipulado en el contrato.

- Impago de servicios públicos que resultan en la desconexión del servicio.

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Subarriendo o cesión del contrato:

- Subarrendar o ceder total o parcialmente el inmueble sin autorización.

Cambio de uso del inmueble:

- Utilizar la vivienda para actividades no autorizadas por el arrendador.

- Uso de la vivienda para actos delictivos comprobados por las autoridades.

Deterioro o modificaciones no autorizadas:

- Realizar mejoras, cambios o ampliaciones sin el consentimiento del arrendador.

- Destruir parcial o totalmente el inmueble.

Infracción de normas de propiedad horizontal:

- Violaciones al reglamento de propiedad horizontal (si aplica).

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Venta o reparación del inmueble:

- Si el propietario decide vender, reconstruir o realizar las reparaciones necesarias en la propiedad.

Terminación unilateral durante prórrogas:

- El arrendador puede cancelar el contrato durante las prórrogas con un aviso escrito enviado con al menos tres (3) meses de antelación. En este caso, deberá pagar una indemnización equivalente a tres meses de alquiler.

El arrendatario también tiene derechos

El artículo 24 de la Ley 820 también protege a los arrendatarios. Estas son sus principales causas:

Suspensión de servicios públicos:

- Si el arrendador interrumpe intencionalmente los servicios públicos. En este caso, el arrendatario puede asumir los costos del restablecimiento y descontarlos de los pagos del arriendo.

Incumplimiento de obligaciones del arrendador:

- Conductas reiteradas que afectan gravemente el disfrute del inmueble por parte del arrendatario.

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El arrendatario podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento a la fecha de vencimiento del término inicial o de sus prórrogas, siempre y cuando dé previo aviso escrito al arrendador a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3) meses a la referida fecha de vencimiento. En este caso el arrendatario no estará obligado a invocar causal alguna diferente a la de su plena voluntad, ni deberá indemnizar al arrendador.

De no mediar constancia por escrito del preaviso, el contrato de arrendamiento se entenderá renovado automáticamente por un término igual al inicialmente pactado.

Cumplidas estas condiciones el arrendador estará obligado a recibir el inmueble; si no lo hiciere, el arrendatario podrá hacer entrega provisional mediante la intervención de la autoridad competente, sin prejuicio de acudir a la acción judicial correspondiente.

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Las multas que deberán pagar

La Ley 820 de 2003 regula el arrendamiento de vivienda urbana en Colombia y establece sanciones específicas para el arrendador y el arrendatario en caso de incumplimiento de sus obligaciones contractuales.

Para el arrendatario:

Según el artículo 24 de la ley, el arrendatario puede dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento, dentro del término inicial o durante sus prórrogas, previo aviso escrito dirigido al arrendador con una antelación no menor de tres (3) meses y el pago de una indemnización equivalente al precio de tres (3) meses de arrendamiento.

Para el arrendador:

El artículo 22 de la ley establece que el arrendador puede dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento en los siguientes casos:

- Cuando el propietario necesite el inmueble para su propia habitación.

- Cuando deba hacer una demolición o reparación que requiera que el inmueble esté desocupado.

- Por cumplimiento de una obligación originada de un contrato de compraventa.

En estos casos, el arrendador no tendrá que pagar indemnización al arrendatario.

Es importante destacar que, en general, el incumplimiento de las obligaciones contractuales por parte de cualquiera de las partes puede dar lugar a la terminación del contrato ya la exigencia de indemnizaciones o sanciones según lo estipulado en la ley y en el contrato de arrendamiento específico.

Para obtener información más detallada y específica, se recomienda consultar la Ley 820 de 2003 en su totalidad.

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Fuente: Ley 820 de 2003

Actualización: Lisbeth Pascuaza Barco