Promesa de compraventa: dudas más comunes

¿Qué es un contrato de compraventa?

Es un acuerdo bilateral realizado para garantizar la compra, en este caso, de un bien inmueble. Con el contrato de promesa de compraventa, se le garantiza al comprador la adquisición del inmueble y se fijan reglas para que el vendedor no lo ofrezca a un tercero.

Además, ninguno de los dos puede cambiar las condiciones de precio, fechas y entrega del inmueble. Sin una promesa de compraventa de por medio, cualquiera de las partes puede desistir del negocio sin que haya lugar a multas.

¿Cómo y cuándo se firma la promesa de compraventa?

Este documento se maneja para la compra y venta de un inmueble independientemente de si es usado o nuevo. En el caso de proyectos nuevos, se maneja un formato establecido que es otorgado por la constructora. Igualmente, cuando el negocio se va a realizar con una vivienda antigua, tanto el comprador como el vendedor, deben acercarse a una notaría para realizar el contrato.

El acuerdo se firma con un pequeño abono que tendrá un recibo de caja como respaldo, y que se hace normalmente, después de la separación del bien. En el caso de la vivienda nueva se legaliza cuando la fiducia logra el equilibrio, es decir, cuando la constructora vende la mitad de las unidades.

Para garantizar la legalidad

Obviamente, la promesa debe constar por escrito. Además, tiene que firmarse y autenticarse ante el notario, y contener, como mínimo, la siguiente información:

• Datos de personas mayores de edad, que no deben tener disipación, demencia o problemas mentales. Los plazos y las condiciones fijas en que ha de celebrarse el contrato, la fecha y la identificación de la notaría donde se suscribirá la escritura de venta.

• Identificación de las partes: nombre, cédulas, domicilio y estado civil.

• Descripción del inmueble, nomenclatura, matrícula inmobiliaria, cédula catastral, linderos, dependencias y descripción general de lo que se promete en venta.

Si es el caso, la nota de que pertenece al régimen de propiedad horizontal.

• Cláusula de saneamiento, donde se estipula que está libre de embargos o cualquier otro tipo de compromiso. Si tiene hipoteca de mayor extensión que no fue cancelada por la constructora y no es saneada a tiempo, terminan embargando el inmueble aunque el comprador le haya pagado al vendedor.

• Precio y forma de pago, incluir las obligaciones del comprador ante la entidad que financia, qué sucede si la entidad niega el crédito, el monto de las arras -sanción por incumplimiento- y sus respectivos intereses moratorios.

• Pago de gastos notariales, impuestos, tasas, contribuciones, servicios públicos, cuotas de administración y fecha de entrega del inmueble.

En caso de incumplimiento del contrato

Un contrato de compraventa, establece derechos y obligaciones para ambas partes. En caso de que una de las partes desista de hacer la negociación, la ley dispone exigir el pago o la resolución tácita del contrato. (art 1.546 del Código de Comercio).

Arras penales o de retractación

Las arras penales son una garantía que se entregan para la confirmación de un contrato. Se trata de una suma de dinero estipulada. Si quien da las arras se retracta, las pierde. Por el contrario si quien las recibe desiste, debe pagar el doble de el monto que recibió.