En un centro comercial se enviaron los cobros de cuota de administración de enero, incluyendo un incremento de los mismos.
 

Un propietario de varios locales consulta si la administración no está incurriendo en una arbitrariedad, teniendo en cuenta que el presupuesto de este año no ha sido aprobado, ya que no se ha realizado la asamblea de propietarios.
 

En el mismo sentido, el dueño de otro apartamento pregunta si un administrador puede ejecutar el presupuesto de este año, aunque solo se aprueba en asamblea en febrero o marzo próximos, ya que no se pueden detener las obligaciones del conjunto.
 

Respuesta. Es necesario revisar el respectivo reglamento de propiedad horizontal, así como el acta de la asamblea ordinaria del año anterior.
 

Esto, con el fin de establecer si fue aprobado el incremento automático. En caso afirmativo, las cuotas se pueden determinar, cobrar y pagar adicionando el porcentaje autorizado.
 

Lo anterior, sin perjuicio de que posteriormente se hagan los ajustes pertinentes de acuerdo con el presupuesto que apruebe la asamblea de propietarios.
 

En caso de que no haya sido avalado el aumento automático, las expensas se cobrarán con base en el presupuesto anterior; luego, la asamblea tendrá la última palabra sobre el nuevo presupuesto y se procederá a cobrar un valor adicional equivalente al incremento acordado sobre las cuotas de administración cobradas en los meses anteriores.
 

Lo cierto es que en los tres primeros meses del periodo presupuestal se deben tener en cuenta los incrementos a que haya lugar, teniendo en cuenta que las obligaciones de la copropiedad o de la persona jurídica, especialmente las laborales, deben cumplir con lo previsto en las normas.
 

Poderes en la asamblea
 

El propietario de un apartamento comenta: “El edificio en el que vivo tiene 130 apartamentos. A las reuniones de asamblea por lo general solo asisten de 20 a 30 propietarios y una persona ajena al conjunto, que se presenta con una cantidad de poderes que representa un gran número de coeficientes del edificio, por lo cual siempre hace mayoría. 
 

“¿Cómo hacemos para que este apoderado no prime sobre los propietarios asistentes? ¿Cómo superamos esta situación, al parecer legal? ¿Se puede otorgar poder a una persona que no reside en el edificio?”
 

Respuesta. No existe impedimento legal para que el representante o apoderado de este número de propietarios sea una persona que no tenga la condición de propietaria ni residente.
 

Como quiera que participe, representando la mayoría de los coeficientes de copropiedad, es válido que pueda tomar estas decisiones y, por lo tanto, resulte con una posición predominante en la asamblea.
 

En Sentencia C-522 del 2002, la Corte Constitucional dijo: “En consecuencia, de las atribuciones del dominio y en especial de la disposición, quien es el titular del mayor porcentaje de propiedad sobre los bienes comunes (por ejemplo el terreno) debe tener una mayor incidencia en la toma de decisiones comunes. Decisiones que, se recuerda, no pueden afectar el núcleo esencial del dominio de los otros propietarios”.
 

Se podrían analizar dos opciones para corregir la situación: primero, limitar el número de poderes mediante reforma al reglamento, y segundo, utilizar todos los mecanismos para buscar que asista el mayor número de propietarios.
 

Fuente: Nora Pabón Gómez - Abogada, asesora externa - Especial para EL TIEMPO